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決定較高房價水平的主導力量：12個中國特色的因素
有關中國房地產市場發(fā)展問題的爭論近些年始終沒有停息過。政府必須透過泡沫般的情緒化言論，對中國房地產業(yè)和房地產形勢形成科學認識，否則許多不科學、不合理的言論可能誤導甚至脅持政府的宏觀決策。我認為目前的房價水平較高，但導致這一現(xiàn)狀的主要原因是目前存在著１２個具有中國特色的影響因素，而且它們疊合在一起發(fā)揮作用。所以，簡單地與國外、與國際標準比較是不科學的。
一、六大國情背景決定了長期的明顯的求大于供局面
所謂“六大國情背景”，是指人多地少、人口繼續(xù)增長、城市化進程加劇、經濟高速增長、城鄉(xiāng)收入差異嚴重、家庭規(guī)模小型化等６個明顯體現(xiàn)現(xiàn)階段中國發(fā)展背景與特點的因素。中國人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的１／３，如果與俄羅斯、加拿大、美國這些國家比，差距就更明顯了。在土地問題上，我們的國策是“一要吃飯，二要建設”，也就是說農業(yè)是第一位的，要先保吃飯問題。這么大的國家，如果糧食短缺，需要大量進口，可能就不是一個外匯或者經濟問題了。國內的穩(wěn)定問題不說，中國還必然會受到西方大國的要挾，在政治上、外交上、國家安全上甚至領土完整上付出大的代價。１９９４、１９９５年，美國人萊斯特·Ｒ·布朗連續(xù)發(fā)表了兩篇表達同一思想的驚世駭俗的文章——《誰來養(yǎng)活中國——當２０３０年中國糧食問題成為世界問題的時候》、《未來的限制》。這兩篇文章再次提醒我們，放松耕地控制是不對的。中國已經成為糧食凈進口國，嚴格保護耕地的意義已經不止停留在紙面上。要嚴格控制耕地，控制城市規(guī)劃面積，可用于城市建設的土地就受到限制，房地產開發(fā)就受到限制，供給的增長就受到了限制。
另一方面，中國的人口卻在繼續(xù)增長，在這種人口的機械增長過程中，城市人口必然隨之增長，對房地產的需求就要增加。除了機械增長外，還有個結構變化問題，也就是城市化問題。中國城市化已進入加速發(fā)展期，城市化率已由１９９３年的２８％提高到２００３年的４０．５％。根據(jù)統(tǒng)計，２００３年，中國共有建制市６６０個，同年，中國總人口為１２．９億，其中市鎮(zhèn)人口為５．２億。２００３年城市人口上升了１．５個百分點，大約增加了２０００萬。但中國的城市化也需要二、三十年的過程。它會帶動投資熱，當前８０％左右的中長期投資就都與城市住房、公共基礎設施建設有關。它還會帶動重工業(yè)的再次發(fā)展和消費升級。而消費升級又帶動服務業(yè)的高速發(fā)展，當然也要房地產業(yè)作支撐。
中國還處于經濟高速增長階段。改革開放以來中國的增長速度世界第一，而且這種趨勢還會繼續(xù)下去。如果中國致力于構建緣西邊境國際經濟合作帶，至少會在經濟不過剩的情況下再高速增長２０年。世界經驗表明，經濟起飛時期，房地產業(yè)需要超前發(fā)展以提供固定資產支撐。房地產也不可能不發(fā)展，因為這一階段收入增長快，住房需求必然旺盛。
再就是城鄉(xiāng)收入差異問題。中國這個問題很嚴重，而且未來１０年內不可能解決。不僅僅是農業(yè)產量低、糧食不值錢問題，農村土地少、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟不發(fā)達，就業(yè)機會也很少，而城市就業(yè)機會多，失業(yè)了政府還幫助再就業(yè)，而且有失業(yè)保險、最低生活保障、各種救濟等。這么大的誘惑當然農民爭著進城了。進城就得有房住，不管是租房還是買房。
最后，我們看家庭規(guī)模小型化傾向。目前，核心家庭和丁克家庭在中國城市家庭結構中高達６０％以上，而且有增加的趨勢。這種社會變革使中國傳統(tǒng)的大家庭結構受到沖擊，增加著對住房的需求。家庭結構愈小，人均消費面積愈大。即使是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過道等。因此即使人口總量不變，小家庭結構的大量出現(xiàn)也會引起住宅需求的增加。
二、三大制度背景從時間、空間兩個角度極大地抬升了需求水平
三大制度背景是指住房制度改革、金融制度改革（金融深化）和社會福利制度現(xiàn)狀對房產市場產生的影響。前兩個因素從時間角度將原本該均勻分布在幾十年時間段的住房需求擠壓到當前較短的大約２０年左右甚至更短的時間實現(xiàn)，特別是最近幾年是典型的“噴發(fā)期”；后一個因素則從空間角度將分布在全社會的住房需求吸附城鎮(zhèn)中實現(xiàn)。這促進了城市化的進程，但與城市化本身的起因是不同的，是農民階層對城鄉(xiāng)社會福利分配不公的本能反映。
傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制
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