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            市場為導向市場化運作建設工業(yè)園區(qū)
            
            
            
                時間：2022-08-17 12:11:58 
                
                調研報告
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            市場為導向市場化運作建設工業(yè)園區(qū)
            
                


            市場為導向市場化運作建設工業(yè)園區(qū)
            建設工業(yè)園區(qū)，是區(qū)委、區(qū)政府立足新的世紀，面對新的形勢，作出的重大戰(zhàn)略決策，既反映了我區(qū)產業(yè)結構的調整方向，又反映了區(qū)內外資本流動和廠商投資區(qū)位選擇的必然要求，更反映了我區(qū)加速向城市化、工業(yè)化、現代化轉型的必然趨勢。
            從經濟意義上講，工業(yè)園區(qū)應該是指工業(yè)企業(yè)相對聚集，有較完善的基礎設施和較高效齊全配套服務體系的工業(yè)制造區(qū)域。從  實際來看，加速建設工業(yè)園區(qū)，可以做大做強工業(yè)基礎，形成特色支柱產業(yè)和拳頭產品，促進工業(yè)經濟上檔次、上規(guī)模，可以形成企業(yè)集群和規(guī)模經濟優(yōu)勢，增強區(qū)域經濟實力，既有利于整合優(yōu)化工業(yè)資源，也有利于生產管理和環(huán)境治理，對于推進我區(qū)工業(yè)經濟布局結構的調整，進一步優(yōu)化產業(yè)結構，解決移民難題，做大經濟總量，增強財政實力，增加就業(yè)崗位，都具有重要的戰(zhàn)略意義。因此，必須不斷探索和研究工業(yè)園區(qū)的建設。
            （一）工業(yè)園區(qū)建設要把規(guī)劃工作作為基礎。編制高起點、高標準規(guī)劃，就其經濟意義而言，實質上是在順應市場需求，營造園區(qū)的賣點、賺錢點，將直接決定園區(qū)的層級與成敗。因此，園區(qū)規(guī)劃一定要做到“三個銜接”，一是與全區(qū)土地利用總體規(guī)劃、交通規(guī)劃等相銜接；二是與對外招商引資相銜接；三是與老城區(qū)工業(yè)企業(yè)“退二進三”相銜接。要明確一區(qū)四園的結構、規(guī)模和發(fā)展方向、可接納的工業(yè)門類，完善配套設施。要立足于建設資金的動態(tài)平衡、整體平衡和長期平衡，堅持基礎設施先行，高起點、高標準建設基礎設施。要明確產業(yè)定位，做到主導產業(yè)、主導產品特色鮮明。要以重點企業(yè)、品牌產品帶動園區(qū)發(fā)展。
            （二）工業(yè)園區(qū)建設要把招商引資作為關鍵。企業(yè)集群能否最終出現，是工業(yè)園區(qū)興衰成敗的關鍵。國內外的大量事實都證明，企業(yè)集群成功與否最終決定于市場。是市場的需求決定著工業(yè)園區(qū)的命運。必須確立以市場需求（投資者需求）為核心建設工業(yè)園區(qū)的新觀念。要不斷增強園區(qū)與市場對接的能力。要從投資者的角度反思園區(qū)的產業(yè)定位，明確園區(qū)的比較優(yōu)勢、核心賣點，在產業(yè)鏈上尋求優(yōu)勢環(huán)節(jié)，思考哪里的投資者、哪一類投資者需要這樣的比較優(yōu)勢，需要這樣的核心賣點，從而鎖定園區(qū)的目標客戶，明確園區(qū)的主攻方向，再以市場化手段向其推銷園區(qū)。要確立“三個意識”，一是確立招商引資是園區(qū)生命線的意識；二是確立投資者是園區(qū)上帝的意識；三是確立全員招商的意識。要降低“四大門檻”，從多個渠道增大投資者的贏利空間，增強對投資者的吸引力。理論上講，只要有6的贏利率，就會有投資者投資。鑒于  地處內陸腹地，應該考慮為投資者贏得8以上的贏利率。如果投資者難以從市場上獲得如此的贏利率，就應該通過我們的努力，使其從其他渠道獲得。一是降低土地購置成本。辦法之一是從嚴控制征地成本，從源頭控制住地價；之二是力爭商住區(qū)的溢出價平衡一部分工業(yè)用地地價；之三是對園區(qū)土地實行可租可售，以租金抵售款的政策。為降低企業(yè)所付出的時間成本，企業(yè)購置土地應盡可能簡化程序：（1）企業(yè)與園區(qū)管委會協(xié)商用地方式和地價款；（2）企業(yè)憑園區(qū)管委會地價批準文件（通知書）和《建設用地規(guī)劃許可證》就可以辦理建設用地批準書。二是降低基建成本。如果企業(yè)需要，園區(qū)可以引進資金建設廠房出租，條件成熟時也可以組建工業(yè)園區(qū)建筑公司建設廠房。引進資金建設廠房，開發(fā)商可按低于園區(qū)公布的標準地價的一定比例取得土地使用權，可以一次性付款，分期付款，也可按年度繳納土地出讓金。園區(qū)管委會對開發(fā)商投資建設和經營標準廠房應盡可能給予財政扶持。三是降低物流成本。條件成熟時組建工業(yè)園區(qū)物流公司，統(tǒng)一從事園區(qū)企業(yè)物流服務。四是降低規(guī)費征收、項目審查等成本。執(zhí)行五項制度。一是“一門式”服務制。一個漏斗對內，一個窗口對外，“一門受理、規(guī)范審批、限時辦結”，企業(yè)提供必需的材料后，園區(qū)負責由專人代表企業(yè)辦理開工前、開工后的一切手續(xù)。二是“三表”追蹤制。即項目線索追蹤表、簽約項目落實情況追蹤表、項目建設運行情況追蹤表。三是限時辦理制。四是投訴回復制。五是特事特辦制。要創(chuàng)新工作方法。一是小分隊招商�！巴趬恰薄６琼椖空猩�。“對陣拍托”。三是產業(yè)招商。以  的優(yōu)勢產業(yè)對外招商。四是產業(yè)鏈招商。從產業(yè)關聯(lián)性的角度去考慮企業(yè)聚集。要實行程序化招商。比如按照市場調查、生產成本分析和贏利可能性分析——制作招商方案（項目策劃書）——準備招商人員——提出招商活動的創(chuàng)意——電話聯(lián)系、郵件聯(lián)系——相約洽談——深入考察的程序來進行招商，就可以減少工作的盲目性和無效性。
            （三）工業(yè)園區(qū)建設要把融資作為保證。工業(yè)園區(qū)的基本商業(yè)模式是：收入由兩部分組成，一是土地出讓收入，二是財政收入；支出也由兩部分組成，一是土地開發(fā)支出，二是園區(qū)運營費用。工業(yè)園區(qū)要運作正常，必須研究收支平衡模式和贏利模式。  工業(yè)園區(qū)的基本情況是累計收入小于累計支出，要解決現金流必須靠融資。融資渠道是多種多樣的。第一，向銀行融資。在自然人資本和社會法人資本一時難以進入的情況下，銀行資本是主渠道。向銀行融資，必須回答園區(qū)的贏利點在哪里，只有這樣，才能增強銀行對園區(qū)的信心，才能增強銀行對園區(qū)信用的看法，從而增強園區(qū)的融資能力。我們的現實是，一方面，要以降低地價的辦法吸引投資者，另一方面，又必須思考怎樣以綜合地價的出讓收入和未來的稅收來平衡讓利于投資者的部分。因此，建設生活服務區(qū)以獲取土地溢出價格，平衡工業(yè)用地差口；建立土地儲備制度，以規(guī)劃土地未來的出讓金為質押；以土地整治項目本身為質押，向銀行貸款，就成為工業(yè)園區(qū)融資的三條主要出路。第二，向開發(fā)商借款�？梢韵蛑袠说拈_發(fā)商借款（開發(fā)商墊資入場），開發(fā)結束園區(qū)支付一定比例的工程款，其余以成本價土地抵償，規(guī)定招商用途和期限，如果招進客商，園區(qū)讓利部分兌付給開發(fā)商；如果未能實現招商，園區(qū)打折回購。第三，向社會法人融資。工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司開放股權結構，以增資擴股的方式融資。第四，項目融資。如BOT（建設—運營—移交）、準ABS（以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，募集社會資本共同建設）、PPP（公共部門與私人企業(yè)合作）、MBO（管理者利用借貸所融資本購買本公司股票）。
            （四）工業(yè)園區(qū)建設還要把體制、機制創(chuàng)新作為前提。工業(yè)園區(qū)的根本出路在于加快體制、機制創(chuàng)新，真正實現政企、政事、政資分開，堅持“小政府、大服務”管理模式，形成符合市場經濟規(guī)律、與國際慣例接軌的管理體制與運行機制。要按照“經營園區(qū)”的觀念，對園區(qū)實行市場化運作、企業(yè)化管理、社會化服務。對土地實行有償使用，對項目實行招標建設，對物業(yè)管理、基礎設施、配套服務實行市場化運作。同時，在多元化投入機制、招商機制、企業(yè)自主決策機制、考核獎懲機制等方面進行探索與實踐，從體制上保障工業(yè)園區(qū)建設的持續(xù)、快速發(fā)展。
            

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