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房地產(chǎn)市場調(diào)查報告
在當下社會，越來越多人會去使用報告，我們在寫報告的時候要注意涵蓋報告的基本要素。你所見過的報告是什么樣的呢？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)市場調(diào)查報告，僅供參考，大家一起來看看吧。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇1
“只要去做，你就能得到。”很多房地產(chǎn)項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實世界里，所有經(jīng)濟上獲得成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目都與其市場潛力密不可分。
房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項活動提供決策和實施的依據(jù)，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風險。本文從實用的角度，探討了房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容體系，歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報告的特點，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報告有效性的途徑。
一、房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容
1、房地產(chǎn)市場分析的層次
房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。
區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：
是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。
專業(yè)房地產(chǎn)市場分析：
是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。
項目房地產(chǎn)市場分析：
是在前兩個層次的基礎(chǔ)上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側(cè)重于項目競爭能力分析等內(nèi)容。
2、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側(cè)重點不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。
地區(qū)經(jīng)濟分析：
是研究地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，它包含￠ù地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析；￠？地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用計劃部門等機構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟情況的研究結(jié)果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實情作調(diào)整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構(gòu)的預測信息，也需作一些獨立預測。
區(qū)位分析：
是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內(nèi)容。它要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，發(fā)現(xiàn)市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內(nèi)容。
市場概況分析：
它包含￠ù對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析；￠ú把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目�！椋空页鲇绊懹媱濏椖砍晒Φ年P(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點。
專業(yè)市場供求分析：
它包含￠ù根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域；￠ú細分市場，進行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場；￠？分析各子市場的供需關(guān)系，求出各子市場的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。
項目競爭分析：
它包含：￠ù分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點、及地點的可達性等特征；￠ú根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)；￠？進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側(cè)重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側(cè)重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結(jié)競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。吸納量計劃是指研究地區(qū)、價格和市場份額間的關(guān)系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。
敏感性分析：
測定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。
二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場分析的特點
在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業(yè)類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側(cè)重點和深度也有差別。
1、投資決策中的房地產(chǎn)市場分析
房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開發(fā)或投資滿足目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產(chǎn)市場分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保證項目汗發(fā)完成后有良好的市場需求。
2、項目融資中的房地產(chǎn)市場分析
房地嚴項目融資中要時項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場分析作為項目可行性分析的一個重要都分提供申請貸款的理由。金融機構(gòu)借助房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎(chǔ)，確保項目的經(jīng)濟能國，作為貸款項目選擇的重要依據(jù)。
3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場分析
在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn)形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場預期回報。作為投資者選擇證券類則的依據(jù)；為政府擔保方及評級機構(gòu)提供房地產(chǎn)的市場前景分析，價為分析證券實際價值的參考，并為進行證券結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)。總之，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場分析目的較復雜，它根本的側(cè)重點在于關(guān)注房地產(chǎn)市場前景及項目物業(yè)的收益或回報率。
4、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析
房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向，設(shè)計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產(chǎn)品計劃、設(shè)計、品質(zhì)、定價、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機構(gòu)貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場可按納的售價和租金水平；根據(jù)項目特點進行亮點的挖掘，據(jù)此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競爭能力，實時調(diào)整營銷策略。
5、市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析
房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求情況，了解整個房地產(chǎn)宏觀市場，以指導土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發(fā)項目周圍公眾的`態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。
研究以上各類活動的特點，得出各類房地產(chǎn)活動所需市場分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點如表所示。
三、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑
1、影響房地產(chǎn)市場分析有效性的原因
通過對房地產(chǎn)市場分析的系統(tǒng)研究，本文認為影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場分析要點的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點，達到一定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。在一個房地產(chǎn)市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發(fā)生，都會導致市場分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地戶市場分析有效性的途徑
總體上來說，要提高房地產(chǎn)市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動對房地產(chǎn)市場分析的要求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結(jié)論明確。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理；報告中采用的數(shù)據(jù)有針對性，有兩個以上數(shù)據(jù)來源的比較；需求參數(shù)確定合理，對關(guān)鍵需求參數(shù)的變動趨勢有獨到的研究分析，而不是簡單采用了不變的參數(shù)來求算；預測需求時測定了細分市場的分段需求；分析中要分析子市場分段中有競爭的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項目的供給；市場占有率、吸納量計劃的確定過程合理且有邏輯性；市場分析結(jié)論明確，結(jié)論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場分析結(jié)論所面對的不確定性。
房地產(chǎn)市場分析，是房產(chǎn)市場調(diào)查者最主要的一種統(tǒng)計分析方法，這也是考察房地產(chǎn)市場的最根本的依據(jù)，是房產(chǎn)走向的導航標！
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇2
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。
XX年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。XX年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴重。相當項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設(shè)計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【XX】37號文件已經(jīng)要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的.開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組由縣政府分管領(lǐng)導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買。”魯政發(fā)[XX]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，計劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇3
一、摘要
目前新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，中心區(qū)即將成為又一個居住中心。
二、城區(qū)規(guī)劃背景（新城：未來城市副中心）
新城區(qū)其定位為未來的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里，近期計劃開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬人。新城區(qū)遠景規(guī)劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負荷。
新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。
根據(jù)規(guī)劃，新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園。
三、已建成樓盤：
1、華泰劍橋：由華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳為主。內(nèi)設(shè)高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開發(fā)，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。
3、半島名邸：由光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級會所、大型運動場、室內(nèi)游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤：
1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。
2、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設(shè)有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由旗濱集團有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調(diào)查定論
從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的'角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營銷新的引爆點；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊磥硇鲁菂^(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇4
一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1) 商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場供求關(guān)系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的'銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
(一)xx中心區(qū)
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區(qū)
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區(qū)
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇5
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策推薦，對持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要好處。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資持續(xù)較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42。2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開發(fā)投資也持續(xù)了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售狀況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50。6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要透過以下幾方面來調(diào)控房市：
——土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化狀況，適時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)、供應方式及供應時光;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的`企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。20xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)必須程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，到達抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。透過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，透過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的狀況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格。思考到“兩港一城”建設(shè)效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、用心應對，持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢，建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前個性要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警推薦。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進展狀況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以到達透過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，透過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機，用心引導商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇6
調(diào)查撰稿:XXX
調(diào)查時間:X月X日---X月X日
調(diào)查對象:XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。
調(diào)查范圍：XX新城區(qū)區(qū)域
調(diào)查目的:通過對XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營銷提供戰(zhàn)略性依據(jù)，指導分析未來的走勢。
調(diào)查內(nèi)容:
一、摘要
目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個居住中心。
二、城區(qū)規(guī)劃背景（XX新城：未來XX的'城市副中心）
XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。
根據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園。
三、已建成樓盤：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房兩廳為主。內(nèi)設(shè)高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。
2、半島名邸：由XX光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達公交車站。
3、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級會所、大型運動場、室內(nèi)游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤：
1、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100～120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設(shè)有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。
2、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。
3、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調(diào)查定論
從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)２０xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營銷新的引爆點；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇7
一、摘要
目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個居住中心。
二、城區(qū)規(guī)劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）
XX新城區(qū)其定位為XX未來的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里，近期計劃開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬人。XX新城區(qū)遠景規(guī)劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年XX新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔XX主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負荷。
XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。
根據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的'綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園。
三、已建成樓盤：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳為主。內(nèi)設(shè)高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開發(fā)，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。
3、半島名邸：由XX光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級會所、大型運動場、室內(nèi)游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤：
1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。
2、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設(shè)有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調(diào)查定論
從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營銷新的引爆點；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇8
導語：調(diào)研報告是一種溝通、交流形式，其目的是將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性的建議以及其他結(jié)果傳遞給管理人員或其他擔任專門職務(wù)的人員。希望接下來小編整理的房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告，文章希望家喜歡！
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37、3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489、9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的開發(fā)建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42、2%。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50、6萬平方米；預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15、5%和15、4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6、5萬平方米，與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的'新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20、5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
:
土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)、供應方式及供應時間；對房價上正快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上正快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
地方:
房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整�！耙跃幼橹�、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。力調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，加配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加配套商品房和中低價商品房的'建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長源看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢，建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇9
一、調(diào)研前言
長沙是湖南省會，位于湖南省東部偏北，是湖南的，經(jīng)濟，文教，商貿(mào)和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和長沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1、18萬平方公里，人口613萬，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬。
本次調(diào)研主要是為了了解長沙地區(qū)的人均住房面積情況，針對XX年長沙地區(qū)的400戶住民進行的調(diào)查，通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調(diào)查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門問調(diào)查。通過此次調(diào)研，我們了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19、88平米，10%的低收入住房面積21、72平米，60%的中等收入住房面積28、50平米，10%的高收入住房面積35、93平米，10%的最高收入的住房面積43、60平米，總平均29、31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
（一）調(diào)研時間及地點
xx年初至xx年末；長沙市區(qū)
�。ǘ┱{(diào)研對象及范圍
長沙市區(qū)隨機抽取的400戶住民
�。ㄈ┱{(diào)研目的
了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很不同，以及當前長沙的住房形式以及人均住房面積。
�。ㄋ模┱{(diào)研方法
隨機抽樣調(diào)查法和上門問調(diào)查法
（五）調(diào)研結(jié)論
通過調(diào)查了解長沙的人均住房面積有了很的'增長，從1980的7、67平米到本次調(diào)研得出的29、21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19、88平米，10%的低收入住房面積21、72平米，60%的中等收入住房面積28、50平米，10%的高收入住房面積35、93平米，10%的最高收入的住房面積43、60平米，總平均29、31平米。其中：租公房23戶占5、75%，租私房14戶，占3、50%，自由私房360戶，占90、0%，其他3戶，占0、75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94、68%。擁有三居室以上的家庭占46、21%、除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19、84%，有兩套占1、38%還有3套占0、82%，擁有兩套以上占22、04%。
現(xiàn)在長沙的人均住房面積有了很的增長，從1980的7、67平米到本次調(diào)研得出的29、21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
（一）長沙市人均住房和市區(qū)人口分析
從1980年開始到XX年，長沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的`增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101、94萬人增加到XX年的218、75萬人，人均住房使用面積由1980年的7、67增長到XX年的21、，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時高時低，無法預測。
（二）收入層次與住房建筑面積情況分析
10%的最低收入戶住房建筑面積19、88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21、72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28、50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35、93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43、60平米，總平均29、21平米。從而可以看出收入高的住房建筑面積越，但60%處于中等收入水平層次，所以部分的住房建筑面積市28、50平米。
�。ㄈ┳》款愋秃同F(xiàn)有住房數(shù)分析
5、75%是租賃公房，3、50%租賃私房，90、0%自有私房，0、75%市其他類型。其中，2、0%是單棟配套樓房，89、25%是單元式配套住宅，5、5%是普通樓房，3、25%是普通平房。而居室類型分析94、68%家庭是二居室，46、21%家庭是三居室。19、84%有兩套住房，1、38%有三套住房，0、82%有四套住房。由此可以看出有90、0%住的是私房，89、25%是單元式配套住宅，而卻有94、68%的家庭居室類型是二居室的，46、21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22、04%。
（四）長沙市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積
從1998年到XX年施工房屋面積從339、01平方米增長到3270、34平方米，竣工房屋面積從98、38平方米增長到699、90平方米，房屋售出面積，從39、97平方米增長到985、09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積
XX年長沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65、63萬平米，其中空置13年面積49、42萬平米，空置3年和3年以上面積5、70萬平方米。
從而可以看出長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。
四、結(jié)論及建議
通過此次調(diào)研，可以看出長沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越，但60%處于中等收入水平層次，所以部分的住房建筑面積市28、50平米。有90、0%住的是私房，89、25%是單元式配套住宅，而卻有94、68%的家庭居室類型是二居室的，46、21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22、04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。長沙市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當?shù)慕档头績r。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇10
第一部分：投資環(huán)境分析
1、濟南自然環(huán)境及人口概況
濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省——山東省的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。
濟南歷史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟南風景秀麗，泉水眾多，被譽為“泉城”。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。
2、濟南經(jīng)濟狀況分析
(1)宏觀經(jīng)濟概況
2004年，濟南市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618。9億元，增長15。6%，綜合經(jīng)濟實力持續(xù)在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值118。7億元，增長7。8%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值742。4億元，增長19。8%;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值757。8億元，增長13。0%。。
(2)銀行存款余額概況
濟南市是中國九大金融區(qū)之一，金融機構(gòu)門類齊全，運營良好。到2004年底，全市各類銀行金融機構(gòu)存款余額2991億元，比年初增長22。1%，全市貸款余額2830億元，增長10。8%。
(3)濟南市民收入及消費概況
2004年，城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為12005元，增長9。0%;人均消費性支出8581元，增長2。2%。農(nóng)民人均純收入4116元，增長13。7%;人均生活費支出2543元，增長9。8%。城鄉(xiāng)居民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。城市居民消費更注重消費質(zhì)量，休閑娛樂享受型消費發(fā)展迅速，人均休閑娛樂等服務(wù)支出800元，增長19。7%，占消費性支出的比重9。3%，提高1。3個百分點。城市人均住宅使用面積到達了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積32。9平方米，增加0。4平方米。
(4)固定資產(chǎn)投資概況
2005年濟南全年全社會固定資產(chǎn)投資856。9億元，增長31。6%。在全社會固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資724。4億元，增長32。3%;農(nóng)村投資132。6億元，增長44。0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資121。1億元，增長9。9%，其中：住宅投資96。2億元，增長10。1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的79。4%。
(5)建筑業(yè)
2005年全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93。3億元，增長10。4%;實現(xiàn)利稅22億元，增長8。6%;全員勞動生產(chǎn)率(按當年價全社會增加值計算)為13。03萬元/人，房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。
2006年一季度，全市建筑業(yè)開局平穩(wěn)，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48。2億元，同比增長7。8%。其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31。5億元，同比增長1。1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16。7億元，增長19。3%。
一季度，房屋建筑施工面積2026。2萬平方米，比去年同期增長13。2%。其中，新開工面積376。2萬平方米，同比增長34。7%。
一季度，完成竣工產(chǎn)值14。6億元，比去年同期增長33。9%，房屋建筑竣工面積39。4萬平方米，與去年持平。
綜合以上五方面，濟南經(jīng)濟狀況，作以下幾點分析：
(1)2005年濟南市的國內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟南市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50，這無疑會對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進作用。
(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場需求潛力較大。數(shù)據(jù)證明，2005年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買力水平中高。2005年，家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特征預示著未來低價位市場需求量仍然較大，中價位市場需求逐步成為主流。
(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現(xiàn)象嚴重。
(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長、05年低幅調(diào)整后，正成為熱點。
(5)在與當?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。
3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃
(1)中心城區(qū)總體布局。
中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。
A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū)。
●核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。
●白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。
●無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。
●文東為科研文教片區(qū)。
●千佛山為風景旅游片區(qū)。
B、王舍人組團位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨立工業(yè)區(qū)。重點發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。
C、賢文組團位于主城區(qū)與王舍人組團之間，以濟南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。
D、大金組團位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點發(fā)展電子信息、材料科學等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。
E、黨家組團位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展汽車制造工業(yè)。
(2)公共設(shè)施布局
A、中心商務(wù)區(qū)。
在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。
B、市級商業(yè)中心。
在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。
C、省級行政辦公用地。
集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級行政辦公設(shè)施。
D、金融設(shè)施。
在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。
E、文化娛樂設(shè)施。
在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。
F、體育設(shè)施。
在臘山湖北新建市級體育中心。
G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。
在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。
H、文科設(shè)施。
完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟南科技活動場所，在東部鰲角山地區(qū)預留高教科研用地。
(3)濟南旅游資源開發(fā)。構(gòu)成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴展的格局。
A、古城旅游區(qū)。
主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。
B、向北擴展建成黃河旅游區(qū)。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。
C、向東擴展建成龍山文化旅游區(qū)。
主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。
D、向南擴展建成山川古跡旅游區(qū)。
主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅游區(qū)。
E、向西擴展建成平陰民俗風情旅游區(qū)。
主要包括洪范池、翠屏門等風景旅游區(qū)。
(4)外聯(lián)交通
A、鐵路。
2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設(shè)邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。
B、公路。
近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線。
C、機場。
濟南(遙墻)機場擴建為國內(nèi)口岸一級機場。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建。
(5)城市交通。
總體框架：3個環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”)
“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。
“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。
“九縱”指二環(huán)西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。
“九橫”指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。
4、濟南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。
B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。
C、泉城廣場建成使用。
D、濟南機場主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“藍天工程”，市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率到達36%，綠地率31%。
B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè)，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟適用房建設(shè)。
(3)規(guī)劃：詳見“濟南市城市發(fā)展規(guī)劃”。
分析：從以上“3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點：
A、對中心城區(qū)，采取強化、改造手段，進一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的構(gòu)成確立其每個片區(qū)的核心任務(wù)。
C、南部大力開發(fā)旅游資源，構(gòu)成濟南的生態(tài)區(qū)。
D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：
●北向擴建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。
●京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。
●順河高架路北延工程。
●歷山北路拓寬工程。
第二部分房地產(chǎn)市場分析
一、房地產(chǎn)市場的總體運行狀況
由于房改政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動作用，濟南市房地產(chǎn)市場正在逐步升溫。據(jù)有關(guān)部門透露，5年之內(nèi)濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。
在一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。
1、土地市場分析
2006年土地供應狀況
根據(jù)濟南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計，濟南市市區(qū)目前能夠進入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在必須時光內(nèi)造成明顯的供求矛盾。
2、房地產(chǎn)投資狀況分析
2006年投資預期
有關(guān)部門的信息顯示，濟南市確定用心推進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開發(fā)投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設(shè)完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實現(xiàn)銷售面積300萬平方米。
3、商品房銷售狀況分析
截至2006年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為20。8萬平方米，同比增長33。3%。其中，住宅銷售建筑面積為18。4萬平方米，同比增長18。7%，占全部銷售面積的88。5%，下降10。9個百分點。2月末，我市商品房屋空置面積為38。5萬平方米，其中空置住宅34。6萬平方米，分別比去年同期增長42。6%和31。1%。買方市場有需求釋放的跡象，但超多新開樓盤的出現(xiàn)，購房人選取余地較大，配置一般、同質(zhì)化較強的樓盤將面臨市場的考驗。
4、商品房價格走勢
2006年2月份登記成交均價為3034元/平方米，比1月份增長18。3%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價到達3500-4500元。市場出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。
5、經(jīng)濟適用房市場分析
據(jù)悉，濟南市總共規(guī)劃了5個片區(qū)來建設(shè)經(jīng)濟適用房，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟適用房項目建設(shè)面積15萬平方米，槐蔭區(qū)世紀中華城項目7萬平方米，北全福經(jīng)濟適用房居住組團7。7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時也帶給良好的居住環(huán)境。
二、房地產(chǎn)熱點區(qū)域板塊分析
濟南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河，地理位置的特點決定了濟南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點。
這種城市結(jié)構(gòu)特點造成了濟南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個特點。反映到濟南的房地產(chǎn)市場上，南部，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。
針對濟南市的特點，政府在制定城市規(guī)劃的時候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā)。
成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤，東部中潤世紀城，西部的陽光一百都有不俗的市場表現(xiàn)，越來越得到市場認可。
大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟南市的一大投資熱點。位于經(jīng)一路延長線和大明湖西北側(cè)的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團開發(fā)的明珠國際商務(wù)港，投資前景看好。
濟南市的歷史文化風貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線，周圍名勝聚集，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個值得關(guān)注的板塊。
歷史及規(guī)劃因素構(gòu)成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應關(guān)注的投資熱點。
屬“南控”的濟南南部地區(qū)，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部，南部獲批準開發(fā)的樓盤就具備了很好的增值空間，位于濟南南部開發(fā)的陽光舜城、偉東新都、國際風情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷也說明這一點。
東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區(qū)域。
第三部分2006年濟南住宅市場分析預測
2006年住宅市場預測
1、行業(yè)發(fā)展方面
計劃經(jīng)濟——改革開放——加入世貿(mào)組織，中國的經(jīng)濟是不斷走向市場化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機遇，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場參與者的話語權(quán)在不斷加大，央行雖在總體監(jiān)控，但越來越多的是透過市場化手段影響利率波動;匯率方面，國家匯率制度也進行了重大的改革，控制性的放開了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場化程度的加深都會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進作用，推動市場不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展。
2、新增供應量方面
05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應量與04年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻并無大幅滑坡。但從長遠來看，宏觀經(jīng)濟來方面，國家在抑制投資過熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點調(diào)控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一向以來有效需求不足的問題。進入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤項目在啟動，在住宅市場上泉景·天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場、繡水如意國際商都等項目啟動發(fā)售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)
3、產(chǎn)品種類方面
2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場亮點。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場、嘉匯·環(huán)球廣場到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當前市場需求的多樣化。而10多個舊村改造項目及其它價格較低的項目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進的.態(tài)勢。06年開發(fā)商應注意市場細分，找準客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。
4、居住品質(zhì)提高方面
在2006年新開工的項目中，技術(shù)含量、戶型設(shè)計、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營造等方面均有進步，這反映了在“節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)�！贝蟊尘跋聺戏康禺a(chǎn)市場的進步。天泰太陽樹項目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶型設(shè)計等方面申請5項專利。
5、戶型及面積方面
市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價低，易于理解。南部城區(qū)的狀況略有不一樣。詳見客戶群分析。
6、價格方面
目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質(zhì)提升帶來的成本也在增加，所以預計未來一段時光價格不會下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟適用房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預示必須規(guī)模的中低價房的開發(fā)，同時未來一段時光新增供應量的增加，將會對濟南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價格的增長幅度。2006年前四個月，在售樓盤均價到達3500-4500元/平米，銷售勢頭良好。泉景天沅起價3830元/平米，魯能領(lǐng)秀城均價4200元/平米，位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質(zhì)樓盤均價在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。
7、供應分布方面
未來一段時光，南部將是06年住宅市場的焦點，隨著國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會我們能夠看出，南部新樓盤驟增，并且開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區(qū)域。
8、客戶群方面
(1)潛在購房者基本特征
�、贊撛谫彿空叩哪挲g結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選取、建筑風格、社區(qū)配套等的需求狀況。
②購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費意識隨著社會進步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學歷的單身者。另外，老年人消費市場正日益擴大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。
�、蹪撛谫彿空咧芯哂写髮：捅究茖W歷的人群已經(jīng)成長為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學歷的人群，比例為17%，相應的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學歷的人群僅占4%。
④潛在購房者的工作單位多為私營企業(yè)，其次為事業(yè)單位，透過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。
⑤潛在購房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車，所占比例為44%，相應的，購房者對于公交汽車站的關(guān)注程度也較強。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。
(2)潛在購房群體需求特征
�、�79%的受訪者選取1～2年內(nèi)購房，打算一年內(nèi)購房的比例為38%，2年內(nèi)購房者比例為41%，選取2~3年內(nèi)購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來，由于拆遷的區(qū)域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導致購房計劃表現(xiàn)出相對集中的特征。
②潛在購房者的置業(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結(jié)合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16。2%，自有住房、房改房所占的比例為35。8%和30。2%，拆遷房所占的比例為9。3%。
③潛在購房者中有40%選取在東部購房，選取南部區(qū)域的比例為22%，選取西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價格和工作方便。
�、軡撛谫彿空邔ㄖ螒B(tài)的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者理解，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實現(xiàn)，而對多層的需求則會由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移，購房者對小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢頭。
�、轁撛谫彿空呤走x的戶型結(jié)構(gòu)是平層，所占比例為50%，選取復式結(jié)構(gòu)的比例為25%，選取錯層的比例為16%，躍層結(jié)構(gòu)為8%。
�、逎鲜袘粜托枨缶C合分析狀況來看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。但相關(guān)分析證明，濟南市不一樣區(qū)域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選取市中區(qū)的購房者對三室的需求量較其他區(qū)域強勁，南部區(qū)域內(nèi)對四室的需求較顯著，證明這兩個區(qū)域大戶型住宅較有市場。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。
�、�80~100平方米之間的戶型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶型需求比例為4%。
(3)潛在購房者的購買潛力分析
�、偌彝ツ晔杖�?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬之間的，對總價的承受潛力就應在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的，對總價的承受潛力就應在40~90萬之間。
�、趯r格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。
③對住宅總價的承受力，以40萬元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多，其中21~30萬元間的總價，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬元之間的總價，約占到三成，超過40萬元的總價水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價水平40萬元為潛在購房者的心理底線。依據(jù)潛在購房者能夠承擔的總房款價格，細分不一樣購房群體的需求特征為：承擔總房款在30萬元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛(wèi)。
(4)配套需求分析
①綠化、超級市場、幼兒園/學校是最重要的三項配套。潛在購房者關(guān)注的社區(qū)配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場、學校/幼兒園和運動場所。結(jié)合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結(jié)構(gòu)為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強。
②潛在購房者對于有車位需求與無需求的比例為4：1，租用與購買所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者愿意支付的車位價格主要集中于7萬元以下，比例為50%，其次為8萬元，比例為21%，購買者對車位的購買意識不強，愿意支付的價格普遍較低，車位配比應將當前需求與未來城市發(fā)展相結(jié)合思考。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇11
今年以來，國家采取了一系列優(yōu)惠政策，擴大內(nèi)需，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，特別是我市“房地產(chǎn)新政；在影響和帶動下，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸好轉(zhuǎn)，商品房銷售不斷上升，政策效果進一步顯現(xiàn)。
一、我市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低調(diào)整狀態(tài)。1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低點上升近6個百分點，比第三季度上升1.1個百分點(如圖1)，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的10.0%，比第三季度下降0.1個百分點。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表
投資額(億元)
發(fā)展投資比例(%)
同比增減比例(%)
房地產(chǎn)開發(fā)投資
94.9
—
—
包括:商品房
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)經(jīng)營場所
10.5
11.0
-2.1
其他房屋
4.8
5.1
1.9
(2)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模及現(xiàn)狀；兩升一滴。隨著我市六個部門推進新建設(shè)措施的出臺和銷售市場的持續(xù)升溫，市場供應發(fā)生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長規(guī)模，而新建筑面積逐年減少，但下降幅度逐漸縮小�？⒐っ娣e276.7萬平方米，同比增長43.9%；其中，居住面積241.7萬平方米，同比增長40.0%；辦公樓5萬平方米，同比增長143.2%；商業(yè)經(jīng)營場所25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293萬平方米，同比下降22.7%；居住面積224.7萬平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%；商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
二、新房地產(chǎn)政策對市場的影響分析
1.新住房政策的累積效應得到了進一步的揭示。自去年第四季度以來，我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政；今年以來，各部門在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細化各項政策措施，出臺了《關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的稅收政策》、《關(guān)于進一步減輕居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負擔的政策》、《關(guān)于促進我
《關(guān)于促進城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》、《促進新項目發(fā)展的政策措施》，同時增加金融支持服務(wù)，降低公積金貸款首付比例，將首付比例從30%調(diào)整為20%，將最高貸款額度從25萬元調(diào)整為35萬元，將最高貸款期限從20年調(diào)整為30年，縮短二手房貸款和二手房交易營業(yè)稅免稅期限，將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的效果有效降低了購房者的成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者都有好處，增強了信心，獲得了利益。從目前的情況來看，經(jīng)過幾個月的運作，已經(jīng)產(chǎn)生了積極的'效果，對促進房地產(chǎn)市場的快速復蘇起到了積極的作用。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應對市場變化。去年下半年后，針對房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)投資和商品房銷售持續(xù)下滑的新形勢，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和營銷策略，采取各種優(yōu)惠促銷措施，極大地激發(fā)了居民的購房欲望和消費熱情，交易量大幅增加。
三、目前值得注意的兩個問題
其次，高房價可能會對商品房銷售施加新的限制。隨著商品房銷售的快速增長，市場復蘇的跡象趨于明顯，一些開發(fā)企業(yè)和新建筑出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)報道，在成交量略有改善后，一些房地產(chǎn)從3月份開始漲價，8月份出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價”現(xiàn)象。從城市商品房平均成交價格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比增長17.62%。在市區(qū)，有價格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤，如地景藍灣、童淵、運河一號大廈、江南一品、公園一號等，商品房的漲價幅度大大超過人民收入的增長，勢必對銷售形成新的約束。
四、促進我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點建議
1.加快政策調(diào)整，給行業(yè)寬松的發(fā)展空間。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅、住房貸款等內(nèi)容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論和制定政策時，應更加堅定地運用市場導向的標準，為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為房地產(chǎn)行業(yè)未來的繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
2.政府應規(guī)范土地市場，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理、科學地利用現(xiàn)有可開發(fā)土地。從規(guī)劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導和鼓勵社會投資，發(fā)展中小戶型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項目，增加廉租房、保障房建設(shè)，滿足廣大公民住房需求。過高的房價仍然是有效擴大市場交易的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者還是買不起現(xiàn)在的房價，但實際上現(xiàn)在的房價還是蘊含著很大的利潤。一方面，如果開發(fā)商愿意讓消費者受益，兩者之間的需求可以達到合理的平衡，可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長期積累；另一方面，開發(fā)商需要對土地儲備和住房開發(fā)進行合理規(guī)劃，防止資金鏈斷裂，以促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
3.穩(wěn)定就業(yè)，增加居民收入。房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵在于市場成交量，而市場成交量取決于市場消費能力。因此，居民的收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費至關(guān)重要。
4.創(chuàng)造更好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府應不斷加大投入，重點改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，營造良好的人文居住環(huán)境，吸引更多有實力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇12
前言
XXX房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)速度是否適應？城市文化和城市文明如何在城市建設(shè)中體現(xiàn)？市住建局會同相關(guān)部門對XXX市房地產(chǎn)市場進行了初步調(diào)查。
一、XXX市經(jīng)濟發(fā)展概況
�。ㄒ唬XX市概況
�。ǘXX市國民經(jīng)濟指標與社會發(fā)展統(tǒng)計
居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到1.3萬元，增長8.5%，農(nóng)村居民人均純收入6000元，增長13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。
由上表分析可知，XXX市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快，20xx年起國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上。
由上表分析可知，XXX市城市建設(shè)加快，一拖、新能源汽車等多個大項目落戶我市，固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大。
由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高，收入不斷增長，消費能力增長迅速。
�。ㄈXX市"十二五"期間城市建設(shè)主要目標
"十二五"時期，全市經(jīng)濟社會發(fā)展目標是：經(jīng)濟綜合實力顯著增強，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實現(xiàn)，新型工業(yè)化進程加快，服務(wù)業(yè)明顯升級，城市環(huán)境優(yōu)美，社會事業(yè)全面進步，人民生活水平顯著提高，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，把我市建設(shè)成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。
--經(jīng)濟保持快速增長。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低能耗、保護環(huán)境的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。到20xx年，地區(qū)生產(chǎn)總值達到1660億元，年均增長15%以上。
--結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。堅持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。到20xx年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)達到15.5：45.5：39。
--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成，城鎮(zhèn)化進程加快，新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鎮(zhèn)化率達到47%。
--可持續(xù)發(fā)展能力增強。森林覆蓋率達到12%，建成區(qū)綠化覆蓋率達到40.5%，晉升為國家園林城市。
--人民生活水平提高。社會保障體系進一步健全，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點區(qū)域未來規(guī)劃和建設(shè)
1、進一步增強區(qū)域新中心城市功能，增強城市輻射能力。
2、新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造同步實施，建設(shè)現(xiàn)代化城市。
3、舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境不斷完善。
4、城市道路、廣場、對外交通等基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善，為新世紀城市建設(shè)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。
5、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設(shè)，形成濱水綠化系統(tǒng)，初步形成生態(tài)市、園林城，城市骨架。
二、XXX市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
�。ㄒ唬�20xx年及近年XXX市房地產(chǎn)市場情況
國十一條"，從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺，從調(diào)整供應結(jié)構(gòu)和抑制商品房價格兩個方面調(diào)控和引導房地產(chǎn)市場。這一年，我市認真落實國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，有針對性地解決房地產(chǎn)市場中的突出問題，堅持以穩(wěn)定（住房價格、投資、消費心理）為前提，以調(diào)整供應結(jié)構(gòu)為主線，以改善中低收入家庭住房條件為重點，以促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標，把各項宏觀調(diào)控政策落到實處。由于措施得力，20xx年我市房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡、住房供應結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟和社會發(fā)展基本適應，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)"的預期目標，從快速增長期進入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。
1、我市居民人均居住面積情況
由上表可知，中心城區(qū)人均居住面積不斷提高，平均每年增長0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。
2、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
從圖中可見，20xx年以前，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進了近幾年我市的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。在20xx年國家進行一系列的調(diào)控措施后，房地產(chǎn)開發(fā)投資略有減少，但通過召集開發(fā)企業(yè)召開市場形勢分析座談會，開發(fā)商對未來我市房地產(chǎn)市場形勢依然看好。
3、商品房市場情況
----土地市場供應情況 -----商品房開發(fā)建設(shè)情況
近年房地市場產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況
-----商品房銷售情況
商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的85.1%以上。外地人士購買房屋僅占14.9%。購房消費者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機性購房，我們通過委托 （二）現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場需求（問卷調(diào)查形式）
我們協(xié)調(diào)市直機關(guān)工委和城調(diào)隊等相關(guān)部門，區(qū)分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環(huán)境要求等方面總結(jié)出20余個問題進行問卷調(diào)查，發(fā)放調(diào)查問卷7000份，回收有效問卷6400份，其中有意購房問卷2886份，占45%，無意購房問卷3514份，占55%。
---家庭收入情況
----調(diào)查對象目前居住面積
從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數(shù)。
----購房目的
解決住房問題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。
上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%，說明消費者已經(jīng)開始認識到在滿足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶占到8%，在當前宏觀調(diào)控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。
----購買房屋的類型
----希望購買房屋的面積
從上圖可以看出，絕大多數(shù)消費者考慮120㎡以下的中小戶型住宅（占86.4%）。
----購買房屋能承受的單價
3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。
能承受房屋單價在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。
----擬購買房屋區(qū)域
選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B
從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動湖區(qū)域，另外學區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。
----理想的起居室（客廳）面積
----理想的臥室面積
----選擇房屋裝修
希望開發(fā)商裝修好的占42.7%，希望買了自己裝修的占57.3%。
----采暖方式選擇
喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。
從上圖可看出，選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。
三、影響房地產(chǎn)市場的因素
---土地政策：
3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容。該《通
知》的出臺主要是落實"國11條"精神，增強土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設(shè)用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率，促進地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序運行。
9月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》�！锻ㄖ访鞔_，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴格的土地競買資格審查。
-----房地產(chǎn)政策：
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20xx年4月13日發(fā)布實施《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》�！锻ㄖ访鞔_要求各地加強商品住房預售行為監(jiān)管。今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。房地產(chǎn)市場監(jiān)管是政府加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段，對維護我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，我國部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為。為此，《通知》要求各地切實負起責任，加大查處力度，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。
4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》�！锻ㄖ访鞔_，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫
停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。國務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進一步落實各地區(qū)、各有關(guān)部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。
-----其他政策：
3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規(guī)定看，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。
9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》。《通知》規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然，新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門的"二套房"認定標準趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。
2、經(jīng)濟因素
-----宏觀經(jīng)濟形勢：房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟有所波動，房地產(chǎn)市場將會迅速作出反應。如果宏觀經(jīng)濟形勢趨穩(wěn)，預計未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢，但增幅會進一步放緩；如果宏觀經(jīng)濟增速回落，預計房地產(chǎn)市場也會進入一定調(diào)整期。房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會隨著國民經(jīng)濟發(fā)展的影響而波動,特別是國民經(jīng)濟的分配、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、貨幣政策和財政政策都會影響房地產(chǎn)市場的走勢。
------地方經(jīng)濟因素：當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展因素對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有重要的影響，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀
況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費,居民收入等。而XXX市作為我國北部經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的三線甚至四線城市，一方面，受全球經(jīng)濟下滑沖擊較��；另一方面，XXX市委、市政府重新調(diào)整整體布局，由原來向江西開發(fā)調(diào)整向南部開發(fā)，以南苑開發(fā)區(qū)為主線，圍繞著新火車站建設(shè)、勞動湖南擴改造。五個城中村開發(fā)建設(shè)等，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。
3、社會因素
-----人口因素：房地產(chǎn)市場與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當人口數(shù)量增加時,對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會上漲;而當人口數(shù)量減少時,對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會下落。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導致房地產(chǎn)行情看好。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規(guī)模，這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的`家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起需用住房數(shù)量的變動,隨之導致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場。
------城市化進程：我市正處于城市化進程加速階段，大量農(nóng)村人口進入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進一步促進我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,以期從價差中獲利。一般來說,房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況;
(1)引起房地產(chǎn)價格上漲
(2)引起房地產(chǎn)價格下跌
(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用
我國個別城市房地產(chǎn)價格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應在交易稅方面進行規(guī)范,還應該對購房者的購房資格進行限制。
4、其他
因素：
----消費者心理因素：購房者心理預期變化左右房價走勢。
心理預期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價上漲的預期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預期的驅(qū)動下房地產(chǎn)市場將會進一步擴大，商品房價格將穩(wěn)中有升，但增幅放緩，如果沒有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。
---保障性住房的建設(shè)：棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實施，旨在通過政府調(diào)控，形成與市場需求相適應的住房供應結(jié)構(gòu)，維持住房價格的基本穩(wěn)定。大力加強保障性住房建設(shè)，有利于推進住房保障體系建設(shè)，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設(shè)，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當于增加住房供給，將相應減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市，會拉低房地產(chǎn)價格。
四、XXX房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析
我市房地產(chǎn)市場形勢在未來一段時間內(nèi)將持續(xù)看好，價格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升，但增幅會逐步放緩。
一是房屋建設(shè)成本增加推動了房價上漲。近年來，土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等都有較大增長，對房價上漲起到了一定推動作用，特別是棚戶區(qū)改造以來，實施"拆一還一"的惠民政策，低保戶、無證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開發(fā)總量宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)市場處于供略小于求的局面，這種賣方市場為主導的局面在一定程度上會推動了房價穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲。如戶籍制度改革、城市化進程加快、婚房需求、周邊縣市進入市中心城區(qū)購房的比例明顯增加.
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇13
南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。**年以來平均銷竣比為2.64，**年全年呈現(xiàn)供不應求的局面，但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點論的影響。
**年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%，但是比較**年末的銷售均價略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較**年同比有所減少。**年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設(shè)計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135 萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制。
**年以來南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 **37.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為**64.52萬平方米，銷售均價為 50**元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長 16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看，**年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是**年末到**年初房價有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點論影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。 **年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的.項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在**000元/
平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中
在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在**000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。 三，南京未來兩年住房建設(shè)計劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計劃，**年南京各類住房上市量將達**20萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比**年120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。**年南京廉租房建設(shè)計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬平米。**年各類住房建設(shè)用地計劃供應量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比**年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。
09年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比**年的850萬平方米有所下調(diào)，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實90/70政策;經(jīng)濟適用住房約225萬平方米，與**的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米，比 **年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計劃投入資金
3.4億元，籌建廉租住房**00套，約5萬平方米。09年各類住房建設(shè)用地計劃供應 **50萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米，相比**年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計劃總量與**年大致持平。
總的來或，未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 篇14
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的.第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
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