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項目策劃書怎么寫
項目策劃書怎么寫
一、策劃書名稱
盡可能寫出具體的策劃名稱，如“×年×月廣西大學(xué)××活動策劃書”，置于頁面中央，也可以寫出正標(biāo)題后將此作為副標(biāo)題寫在下面。
二、活動背景：
根據(jù)策劃書的特點在以下項目中選取以下內(nèi)容重點闡述；具體項目有：基本情況簡介、主要執(zhí)行對象、近期狀況、組織部門、活動開展原因、學(xué)校影響、以及相關(guān)目的動機。其次應(yīng)說明問題的環(huán)境特征，主要考慮環(huán)境的內(nèi)在優(yōu)勢、弱點、機會及威脅等因素，對其作好全面的分析,將內(nèi)容重點放在環(huán)境分析的各項因素上，對過去現(xiàn)在的情況進(jìn)行詳細(xì)的描述，并通過對情況的預(yù)測制定計劃。如情況不明，則應(yīng)該通過調(diào)查研究等方式進(jìn)行分析加以補充。
三、活動目的、意義和目標(biāo)：
活動的目的、意義應(yīng)用簡潔明了的語言將目的要點表述清楚；在陳述目的要點時，該活動的核心構(gòu)成或策劃的獨到之處及由此產(chǎn)生的意義都應(yīng)該明確寫出�；顒幽繕�(biāo)要具體化，并需要滿足重要性、可行性、時效性。
四、資源需要：
列出所需人力資源，物力資源，包括使用的地方，如教室或使用活動中心都詳細(xì)列出�？梢粤袨橐延匈Y源和需要資源兩部分。
五、活動開展：
作為策劃的正文部分，表現(xiàn)方式要簡潔明了，使人容易理解，但表述方面要力求詳盡，寫出每一點能設(shè)想到的東西，沒有遺漏。在此部分中，不僅僅局限于用文字表述，也可適當(dāng)加入統(tǒng)計圖表等；對策劃的各工作項目，應(yīng)按照時間的先后順序排列，繪制實施時間表有助于方案核查。人員的組織配置、活動對象、相應(yīng)權(quán)責(zé)及時間地點也應(yīng)在這部分加以說明，執(zhí)行的應(yīng)變程序也應(yīng)該在這部分加以考慮。
這里可以提供一些參考方面：會場布置、接待室、嘉賓座次、贊助方式、合同協(xié)議、媒體支持、校園宣傳、廣告制作、主持、領(lǐng)導(dǎo)講話、司儀、會場服務(wù)、信息聯(lián)絡(luò)、技術(shù)支持、秩序維持、衣著、指揮中心、現(xiàn)場氣氛調(diào)節(jié)、活動后清理人員、后續(xù)聯(lián)絡(luò)等。
六、經(jīng)費預(yù)算：
活動的各項費用在根據(jù)實際情況進(jìn)行具體、周密的計算后，用清晰明了的形式列出。
七、活動中應(yīng)注意的問題及細(xì)節(jié)：
內(nèi)外環(huán)境的變化，不可避免的會給方案的執(zhí)行帶來一些不確定性因素，因此，當(dāng)環(huán)境變化時是否有應(yīng)變措施，損失的概率是多少，造成的損失多大，應(yīng)急措施等也應(yīng)在策劃中加以說明。
項目策劃書（一）
一、概述
1、優(yōu)勢
a、地理位置優(yōu)越，交通便利；
b、區(qū)域市場成熟，知名度高；
c、整體規(guī)劃出色，品質(zhì)較高；
d、開發(fā)商實力雄厚，目標(biāo)明確。
2、機會
a、區(qū)域交通體系將進(jìn)一步完善，向陽路北延工程；
b、周邊商業(yè)配套將進(jìn)一步豐富，京海世貿(mào)廣場開盤；
c、區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目將結(jié)案入住，競爭對手將逐漸減少；
3、威脅
康泰大廈、GOGO購物廣場、京海世貿(mào)廣場正處于強銷期，勢必瘋狂爭奪客戶資源。
二、市場定位
要點闡述
在已經(jīng)認(rèn)識和把握本案各項產(chǎn)品特點的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場中的“定位”�！岸ㄎ弧钡哪康模褪且浞置鞔_在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品�！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。
產(chǎn)品定位
1、本案是高開區(qū)CBD“最高品質(zhì)”的項目。
2、本案導(dǎo)入“生態(tài)辦公”的概念。
這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式辦公環(huán)境為外觀形式的生態(tài)辦公模式�！吧鷳B(tài)辦公”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。同時強調(diào)高品質(zhì)的“服務(wù)式”物業(yè)管理服務(wù)，提出“特色管理、品質(zhì)服務(wù)”的口號，將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。“生態(tài)智力辦公區(qū)”的概念，可以為本案“高品質(zhì)樓盤”的定位提供有力支持，同時也要補充一些時尚的要素，如“智能化”設(shè)計，豐富高檔的“商業(yè)化”配套等，全方位塑造高品質(zhì)形象。
客戶定位
通過調(diào)查與分析研究，本案目標(biāo)客戶有如下特征：
1、企業(yè)狀況：本地注冊資金在20萬元以上的企業(yè)和外地駐保的企業(yè)。
2、購買動機：首次置業(yè)自用為主，改善辦公條件提高自身形象；二次置業(yè)投資，希望獲取租金回報及升值回報。
3、心理特征：有進(jìn)取與自我奮斗的價值觀，生活高節(jié)奏，追求自我利益、自我個性、生活品位的實現(xiàn)和滿足，認(rèn)同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消費心理，理性消費行為的交叉狀態(tài)。
4、地域分布：以市區(qū)為主要中心，外圍輻射保定各市縣。
就是這些人會買我們的產(chǎn)品，只有他們需要這樣的產(chǎn)品，而我們會竭盡全力地告訴他們，只有我們的產(chǎn)品才會滿足他們的需要，他們會由于了解我們的產(chǎn)品有多么的不同、有多么的合適而放棄選擇別的產(chǎn)品。
三、本案包裝策劃
在保定房地產(chǎn)市場，項目形象包裝顯得尤為重要。前幾年主要以概念炒作為主。近幾年已有部分開發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量，正逐步由“炒作時代”向“產(chǎn)品時代”過渡。在本案地區(qū)，本案產(chǎn)品設(shè)計及產(chǎn)品質(zhì)量當(dāng)屬上乘，但由于市場競爭激烈，因此本案產(chǎn)品的推廣必須有別于其它項目的推盤手法。項目形象包裝是拋開質(zhì)量之后的又一主要影響銷售的因素，只有將產(chǎn)品的優(yōu)異性與差異性通過形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場。
包裝
產(chǎn)品市場（客戶）購買
推廣（使之感興趣）
詢問訪問認(rèn)可
1、本案案名設(shè)計
案名設(shè)計相當(dāng)重要，它反映了一個項目或產(chǎn)品的或文化的精髓，是高度提煉之后告知市場的產(chǎn)物。一般是具有以下幾個特點：一是能反映產(chǎn)品的差異性；二是能反映項目未來的生活品質(zhì)；三是通俗易懂，朗朗上口。
2、銷售場所包裝策劃
售樓處是銷售活動的中心。未來銷售的談判、簽約等一系列活動都集中在此處完成。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越多的開發(fā)商已認(rèn)識到售樓處的重要：人性化的現(xiàn)場布置設(shè)計影響著消費者對開發(fā)商的信心，同時促成銷售成交。這里的人性化設(shè)計與普通產(chǎn)品設(shè)計不同：一是指對消費者服務(wù)上的人性化安排。主要是指功能性安排，如洽談室、簽約室、客服部、銀行按揭等一站式服務(wù)，合理的人性化設(shè)計會有效地促進(jìn)客戶愉快順利地完成交易活動。售樓處除了服務(wù)功能的人性化設(shè)計之外，還有促成成交的其它作用。目前一些精明的開發(fā)商已開始如此操作，不再將售樓處作為一個簡簡單單的辦公場所來安排，好的售樓處設(shè)計會放松客戶心情，增加消費者對開發(fā)商的信任度，增加客戶對項目的認(rèn)同感，以及強化客戶未來辦公環(huán)境的提高。
功能區(qū)進(jìn)行路線次序排列：
沙盤陳列區(qū)洽談區(qū)簽約區(qū)律師或公積金辦理區(qū)
休息室銀行按揭區(qū)
四、差異性策劃思路
根據(jù)本案的產(chǎn)品定位、市場定位、客戶群定位，經(jīng)慎重推敲，隨同銷售周期安排，制定了全程策劃的節(jié)奏安排，以求有效快速地消化本案，將獨特的USP安排到各個環(huán)節(jié)中，由若干個策劃個案整合為全程方案。
通過前面的論述，我們發(fā)現(xiàn)本案的市場已經(jīng)細(xì)分，并已選擇了目標(biāo)市場。下一步我們應(yīng)該針對目標(biāo)市場進(jìn)行有效的策略實施，整個過程中遵循差異化策略、周期性策略及組合的策略。
1、產(chǎn)品預(yù)熱期
為求迅速地進(jìn)行市場告知，為本案積累有效客戶，喚醒潛在客戶，應(yīng)最大化地向市場告知本案的信息。建議舉辦產(chǎn)品推介會，集聚河北省主流媒體（河北日報、河北工人報、河北經(jīng)濟日報、燕趙都市報、保定日報、保定晚報、蓮池周刊、河北電視臺、保定電視臺等），全方位的宣傳推廣在1-2周內(nèi)全在爆發(fā)出來。過程安排：將以上各媒體代表全部安排至一家賓館（如國際俱樂部），負(fù)責(zé)他們?nèi)康男蓍e娛樂，傍晚在會議大廳舉行產(chǎn)品推介會，每人一份產(chǎn)品說明書，并現(xiàn)場進(jìn)行POP講解，當(dāng)然各位媒體需每人一個紅包。
配合安排：在推介會之后的1-2周內(nèi)，通過全新有力的廣告發(fā)布在各個媒體，使本案影響井噴狀的傳播開來。以達(dá)到最大化的市場告知預(yù)熱。
2、產(chǎn)品開盤期及強銷期
通過前期的預(yù)熱，本案已積累了部分客戶，且已有一定市場認(rèn)知。此時，我們趁熱打鐵，進(jìn)入產(chǎn)品的開盤期。
“好的開始是成功的一半”，此時我們不給市場以任何喘息之機，緊鑼密鼓地開盤，依舊通過公關(guān)活動與媒體推廣為主。在保定制造一個又一個的新聞點，讓保定百姓應(yīng)接不暇。
形式：
（1）新聞發(fā)布會（通過之前的媒體關(guān)系，再一次轟炸全市）
�。�2）與中冀、軒宇等汽車公司合作，進(jìn)行一次新產(chǎn)品的市場公關(guān)。
過程安排：
�。�1）新聞發(fā)布會：邀請政府官員、設(shè)計大師，進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，開發(fā)商進(jìn)行大會講話，同時制作本地塊及本項目介紹VCD發(fā)放各位嘉賓，之后進(jìn)行交流酒會，安排文藝演出，并進(jìn)行準(zhǔn)客戶現(xiàn)場認(rèn)購，同時進(jìn)行認(rèn)購抽獎，當(dāng)日開盤。
�。�2）新樓新車閃亮登場：時間為開盤后一周，選擇適合本案目標(biāo)群的汽車新品一同亮相共同展示，通過此活動，再一次全方位的掃描本案適合客戶。
3、產(chǎn)品持續(xù)期
策略安排：制作客戶通訊進(jìn)行市場再控掘和資源二次開發(fā)，定期發(fā)放，加大密度，以完善的服務(wù)體系打動客戶，讓第一批客戶成為本案的免費宣傳員，制造集約效應(yīng)。
配合策略：期間安排一些獨特的USP銷售策略，如“1+1”行動，即已購房客戶再帶一名客戶購買，享受XX優(yōu)惠或贈送活動。廣告跟蹤發(fā)布會，在人們心中營造一種“買了本案產(chǎn)品就是買了一種精彩生活”的感覺。
4、產(chǎn)品掃尾期：
策略安排：（1）客戶答謝會+“珍藏”產(chǎn)品抽獎配送活動。
（2）配合物業(yè)進(jìn)行園內(nèi)綠地認(rèn)養(yǎng)或小樹認(rèn)養(yǎng)活動。
方案說明：（1）“客戶答謝會”答謝不是目的，目的是讓客戶不知不覺中幫我們清盤。
�。�2）“認(rèn)養(yǎng)活動”是為了配合入住，解決未來物業(yè)的難題，樹立開發(fā)商形象，為下一期項目作準(zhǔn)備。
以上方案，公關(guān)活動一個接著一個，讓公眾逐步養(yǎng)成“猜出下一次是什么活動”的想法，與眾不同的推廣策略必然帶來項目的巨大成功。
五、銷售方案
1、本案銷售方式
本案進(jìn)入實質(zhì)銷售階段，自然要明確銷售目標(biāo)，制訂銷售計劃，組建銷售團隊，培訓(xùn)銷售人員。在計劃的銷售周期中，對銷售體實施有效的管理，隨時監(jiān)控銷售的過程，及時發(fā)現(xiàn)問題并重新調(diào)整銷售計劃，最終完成既定的銷售任務(wù)。
2、本案銷售策略
項目現(xiàn)場銷售模式
本案屬市區(qū)項目，所處位置交通便利，周邊樓案眾多，客戶流量豐富，可以采用現(xiàn)場售樓處的銷售模式，不必考慮在其它地點設(shè)置第二售樓處�，F(xiàn)場銷售，便于客戶直觀了解項目位置、項目進(jìn)展、施工情況和工程進(jìn)度，便于集中投放戶外類廣告進(jìn)行項目形象宣傳，同時也便于銷售人員現(xiàn)場銷講、引導(dǎo)客戶參觀考察�，F(xiàn)場銷售模式，在確定售樓處選址后，還要做一系列的形象展示，主要分為戶內(nèi)和戶外兩大部分。戶外部分不僅包括售樓處的外觀設(shè)計、廣告牌，還包括在主要客流道路兩側(cè)設(shè)立路牌、道旗等引導(dǎo)性展示物，同時施工工地現(xiàn)場也要做形象包裝，如工程圍板、樓體廣告等，共同營造良好的銷售氛圍，體現(xiàn)項目品質(zhì)和形象。戶內(nèi)部分應(yīng)注重功能分區(qū)和細(xì)節(jié)表現(xiàn)。接待大廳是客戶來訪的第一個區(qū)域，集展示和洽談功能為一體，是售樓處重要的組成部分。其設(shè)計風(fēng)格應(yīng)符合目標(biāo)客戶群的身份和習(xí)慣，應(yīng)在豪華中不失人性化細(xì)節(jié)，在實用中不失獨到的品位風(fēng)格，大型沙盤模型、展板、資料臺、舒適的沙發(fā)、便于交流的會談桌椅、精妙小品、綠色植物花卉、輕柔的燈光和背景音樂，都是接待大廳必備的設(shè)施，整體環(huán)境氛圍的親和力，將使客戶感到親切、舒適、溫馨，心情放松而舒暢，將客戶的戒備心理和抵觸情緒降到最低限度，有利于洽談溝通和促進(jìn)成交。簽約區(qū)是售樓處另一重要區(qū)域，主要功能是辦理銷售手續(xù)的最后流程。設(shè)計風(fēng)格應(yīng)盡量簡潔，避免過多的裝飾元素分散客戶的注意力，同時應(yīng)避免過于奢華和舒適，盡量控制和縮短談判的時間，整體氛圍輕松中不失嚴(yán)肅，給客戶以安全穩(wěn)重的感覺。簽約、付款、銀行按揭、登記繳稅等各項程序集中辦公，一站式服務(wù)，減少客戶流動，高效率地為客戶提供全面服務(wù)。辦公區(qū)是售樓處必備的區(qū)域，僅供銷售人員、辦公人員和管理人員使用，通常謝絕客戶參觀，所以簡單實用、能滿足辦公需要即可。
銷售價格策略
1、價格走勢
價格永遠(yuǎn)是任何銷售中的最關(guān)鍵的因素。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價位，不僅和項目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。
設(shè)計的項目包裝策劃方案，一直強調(diào)高品質(zhì)，實際就是提高性價比優(yōu)勢。我們的主體思路就是將本案直接包裝成元的高檔樓盤，而實際銷售價位鎖定在元左右，讓客戶產(chǎn)生心理上的價位順差，覺得物超所值。這樣，我們就能夠跳開高價陷阱，消除客戶對價位的不滿情緒。
由于本案產(chǎn)品與直接競爭項目——“康泰大廈”過于相同，高價銷售策略具有不可避免的難度，任何一個項目的開盤價一旦確定就將很難下調(diào)，激烈的價格大戰(zhàn)是任何一個開發(fā)商都不愿意看到的結(jié)果。所以，我們選擇了極具差異化的項目定位理念，力求壓過對手，攻其不備。但我們不會打無準(zhǔn)備之仗，也不會走機會主義、冒險主義的路線。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項目的運作風(fēng)險，一步一步蠶食對手的市場，爭取使本案在盡可能短的時間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤達(dá)到最大化，最終取得我們預(yù)期的勝利。所以，我們建議本案整體價格走勢為低開高走，低價入市，試探市場后，伺機逐步上揚，最終實現(xiàn)目標(biāo)價位。
具體價位走勢為：
A座、B座：元入市元持續(xù)元尾盤
C座、D座：元入市元持續(xù)元尾盤
房地產(chǎn)市場瞬息萬變，俗話說：“賣得貴不如賣得快�！痹诜康禺a(chǎn)開發(fā)中，時間就是利潤。當(dāng)然，我們都希望能夠賣得又貴又快才更好。這也是我們要努力實現(xiàn)的目標(biāo)。
2、價格體系
根據(jù)本案建筑形式，可設(shè)計差價價格體系。價差擬定在每平米30元左右，隨著具體樓座位置和景觀差別，以及銷售當(dāng)中遇到的具體問題，還可以上下浮動10-20元。
樓層價差方面，由于本案建筑總高度僅為16層，不同于高層樓，所以樓層價差不宜過細(xì)，可以采用分段樓層價差的方式進(jìn)行做價，根據(jù)不同樓座的區(qū)別暫定階段樓層價格。
高層的通風(fēng)、采光以及景觀狀況，是隨樓層的升高而更加優(yōu)越。此種樓層分段方法，可以充分利用高層板樓的這種優(yōu)勢合理提升整體價格。樓層價差隨著樓層的上升不斷上升，根據(jù)不同階段，樓層價差擬定為每平米30-50元之間。首層和頂層均做單獨處理。A、B座首層為底商，價格另行制訂。C、D座雖然景觀最好，但由于沒有臨街，也有相對不利的因素，所以價格可以適當(dāng)回落。
銷售手段：利用“封頂”等工程進(jìn)度主題，充分利用準(zhǔn)現(xiàn)房優(yōu)勢，配合“明升暗降”的價格策略。加強客戶“一帶一”的銷售方式�？紤]可利用的項目資源進(jìn)行“捆綁式”銷售，在“精裝修”方面做文章，提高性價比優(yōu)勢。
工程進(jìn)度：封頂，外裝，準(zhǔn)現(xiàn)房。
銷售管理策略：銷售管理應(yīng)本著“分工明確、各負(fù)其責(zé)”的原則，首先將管理工作的職能劃分清楚，設(shè)立相關(guān)的部門，確定相關(guān)的主要負(fù)責(zé)人，明確各工作平臺的相互接口，使整個銷售管理體系完整合理，管理執(zhí)行過程中，各部門職責(zé)明確，銜接配合井然有序，共同完成既定的計劃目標(biāo)和任務(wù)。管理監(jiān)督職能也十分重要，最好由高層管理負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，隨時監(jiān)控銷售和管理，及時發(fā)現(xiàn)銷售及管理中的偏差并立即做作調(diào)整決策。
3、本案USP銷售專案
通過對保定房地產(chǎn)市場營銷狀況的關(guān)注與分析，發(fā)現(xiàn)在營銷手段上的變化千變?nèi)f化。因此如要樹立本案在高開區(qū)“最高品質(zhì)”的產(chǎn)品形象和有效達(dá)到實現(xiàn)銷售的目的，就必須在營銷用法上與眾不同。
積極加大公關(guān)活動的份量，不斷在保定房地產(chǎn)市場制造新聞點，變被動的廣告為大眾主動接受的新聞點，區(qū)別與其它項目，樹立本案差異性，同時在銷售手法也要有一定的差異性，也就是本案獨特的USP銷售策略。綜合考慮本案的產(chǎn)品，人群、市場，我們專門為本案設(shè)計了適合本案的“1+1”策略，萬房款對于中小企業(yè)來說不是一個太大的問題，但同時也不是一個可能忽略的問題，通過對本案區(qū)域中堅層的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)此房款對于他們來講正在一個臨界點左右盤越。如果購房之后再考慮裝修、購車，這時他們會明顯具有一定壓力，而這些恰恰又是他們必須考慮的�！�1+1+1”方案有效地解決了以上矛盾，此方案的內(nèi)容就是：將裝修款與購車款一同納入房款之中，一次性向銀行借貸，以減輕這三項累積帶來的壓力。.雖然每月還款可能會多交幾百元，但高品質(zhì)生活卻可一次性擁有，而在月供上只要多交一千余元即可。通過對中堅層客戶答詢可知，交得起三千多元月供的客戶，交四千多元月供的壓力并不會太大，而擁有高品質(zhì)生活的壓力明顯減小，“1+1+1”方案顯然優(yōu)勢明顯。更易打動消費者。
六、推廣思路
1、宣傳推廣策略
本案CI系統(tǒng)全面建立
本案作為全新樓盤上市銷售，項目CI系統(tǒng)的設(shè)計和應(yīng)用，是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。CI系統(tǒng)，即企業(yè)形象識別系統(tǒng)（CorporateIdentitySystem）的簡稱。它包括三大部分，即：理念識別系統(tǒng)（MIS）行為識別系統(tǒng)（BIS）視覺識別系統(tǒng)（VIS）標(biāo)準(zhǔn)的CI系統(tǒng)涉及內(nèi)容極為廣泛，但對于房地產(chǎn)的樓盤項目而言，可以把握其精髓，擇其所需而應(yīng)用。其中視覺識別系統(tǒng)（VIS）是設(shè)計重點，配合理念識別系統(tǒng)（MIS）的基礎(chǔ)部分，就構(gòu)成了簡化版的CI系統(tǒng)。
視覺識別系統(tǒng)（VIS）主要包括：
基本要素部分：
a、標(biāo)志（LOGO）
b、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色與標(biāo)準(zhǔn)組合
c、象征圖形、輔助圖形與吉祥物
d、標(biāo)本要素組合規(guī)范
應(yīng)用要素部分：
a、辦公用品系列
b、包裝設(shè)計系統(tǒng)
c、服飾識別系統(tǒng)
d、環(huán)境識別規(guī)范
e、廣告應(yīng)用設(shè)計
本案設(shè)計并全面應(yīng)用CI系統(tǒng)，不僅有利于宣傳推廣，還有利于表現(xiàn)本案的高品質(zhì)形象和品牌形象，廣泛得到目標(biāo)客戶群的認(rèn)同，為成功銷售奠定良好的基礎(chǔ)。
2、公關(guān)活動的深入展開
房地產(chǎn)項目的成功運做，暫時還離不開“炒作”。宣傳炒作的目的就是要引起廣泛關(guān)注，吸引目標(biāo)市場對本項目發(fā)生興趣，進(jìn)而了解本項目的種種優(yōu)點并最終促成購買行為。宣傳炒作的主手段就是開展各類公關(guān)活動，制造新聞熱點，提高在媒體上的曝光頻率，最終引起社會廣泛關(guān)注。本案的宣傳推廣策略的重點之一，就是大量策劃、組織并實施各種公關(guān)活動，進(jìn)行市場炒作，以此達(dá)到全面促進(jìn)銷售的目的。
媒體炒作
1)省內(nèi)及保定市主流媒體：
河北日報、河北工人報、河北經(jīng)濟日報、燕趙都市報、保定日報、保定晚報、蓮池周刊、家庭周末報、城市資訊、河北電視臺、保定電視臺
2)投放內(nèi)容（軟文提綱）：
a、寫字樓的人文傾向
b、世紀(jì)大廈創(chuàng)新打造“智力型企業(yè)專屬辦公平臺”
c、保定市CBD規(guī)劃已初具規(guī)模
d、現(xiàn)代化都市的領(lǐng)跑者－保定市CBD現(xiàn)狀
e、世紀(jì)大廈－保定市CBD區(qū)域的核心力作
f、總部基地－中小企業(yè)機構(gòu)置業(yè)首選
g、世紀(jì)大廈－為成長后的中小企業(yè)再發(fā)展量身定做
h、世紀(jì)大廈－傲視同行的全功能生態(tài)寫字樓
i、世紀(jì)大廈－近現(xiàn)房發(fā)售的“3E+5A”級高端商務(wù)樓
j、世紀(jì)大廈－財富加速器，商務(wù)制高點
k、世紀(jì)大廈－內(nèi)部認(rèn)購期創(chuàng)造銷售奇跡
中小型企業(yè)發(fā)展年會
1)目標(biāo)：讓高開區(qū)CBD區(qū)域概念深入人心，讓人們知道世紀(jì)大廈就是高開區(qū)CBD區(qū)域的象征，是企業(yè)向國內(nèi)國際發(fā)展的平臺
2)時間：2004年10月
3)地點：國際俱樂部
4)主辦單位：保定市經(jīng)濟貿(mào)易局、保定市發(fā)展改革委員會、保定市建設(shè)局、保定市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局、保定市高開區(qū)管委會、保定市中小企業(yè)協(xié)會、保定晚報社
5)協(xié)辦：保定市乾坤房地產(chǎn)公司
6)議程：專家學(xué)者談高開區(qū)商務(wù)對保定現(xiàn)代化都市建設(shè)的意義
中小型企業(yè)發(fā)展的思路
高開區(qū)規(guī)劃對商務(wù)樓盤的看重
世紀(jì)大廈的設(shè)計理念及對中小型企業(yè)發(fā)展的意義
媒體記者提問
7)媒體報道：省內(nèi)及保定市各主流媒體
戶外媒體的投放
塔牌、彩虹橋、候車亭、樓體廣告等
DM�？蓖�、報紙夾帶等
3、全新廣告表現(xiàn)與創(chuàng)意主題
房地產(chǎn)項目的成功運做，暫時還離不開廣告，而廣告的關(guān)鍵就是設(shè)計廣告。優(yōu)秀的廣告設(shè)計，會使項目的媒體費用投入獲得超值回報。根據(jù)我們操盤的經(jīng)驗，一版報紙廣告的設(shè)計水準(zhǔn)，會直接影響廣告的有效回饋量，在銷售熱線的來電量統(tǒng)計上，其差別甚至可能是一倍或兩倍�；叵肽切┦袌鲋械某晒潜P，哪一個不會讓我們聯(lián)想起它成功的廣告語？聯(lián)想起那一版版印象深刻的廣告精品？本案的廣告設(shè)計必須要新穎獨特，要能夠在鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告中脫穎而出，吸引住目標(biāo)客戶群的眼球，為實際銷售捕捉來源源不斷的客戶。
廣告設(shè)計的高水準(zhǔn)要求，使我們不能吝嗇設(shè)計費用。我們需要尋求設(shè)計水準(zhǔn)較高的設(shè)計師，讓他們深入了解本案，在我們的整體營銷策劃思路指導(dǎo)下，發(fā)揮出他們的創(chuàng)作天分。在保持廣告獨特表現(xiàn)風(fēng)格與出眾品位格調(diào)的同時，還要把策劃的核心思想、項目賣點、銷售主題與廣告創(chuàng)意的靈感巧妙融合，設(shè)計出精品、極品廣告，廣告設(shè)計高品質(zhì)策略，會使本案的廣告形象與廣告效果保持較高水準(zhǔn)，不僅直接促進(jìn)銷售，也是保持本案高品質(zhì)樓盤形象的重要保障。
4、廣告全方位整合
本案進(jìn)入銷售期后，廣告宣傳將在全方位、多層次上展開。媒體資源在經(jīng)過充分地分析評價后，將被有效地整合利用。針對本案目標(biāo)客戶信息來源的特點，常規(guī)主流媒體仍是主要選擇，如報紙、期刊、戶外、電視、廣播等；同時選擇以其它特殊媒體作為輔助配合，如網(wǎng)絡(luò)、直投；以及利用相關(guān)俱樂部、社團等的客戶資源。廣告宣傳的投放計劃將針對銷售期的需要做合理安排。費用投入計劃和比例將在初期就有框架性的計劃，各項媒體分配、各個銷售階段、各項宣傳用品、以及各種活動與展覽均有相應(yīng)預(yù)算額度，使宣傳推廣與費用使用的計劃性、目的性和主動性更明確，在保證宣傳推廣效果的同時盡可能提高回報率，避免被動的、散亂的、盲目的宣傳方法。
5、媒體組合原則
由于市場消費者的來源一般較為復(fù)雜。單一媒體推廣不可能深入到未來本案目標(biāo)客戶群的所有層次中去。所以我們采用組合立體方式推介本案，組合原則采用先內(nèi)而外，先主后次的原則。
a)先內(nèi)而外
保定地產(chǎn)市場經(jīng)過發(fā)展，已形成強大的業(yè)內(nèi)人群，也就是我們通常說的地產(chǎn)圈。在這個圈子里有許多關(guān)注保定市場的業(yè)內(nèi)人士，在他們的手中掌握了一部分專業(yè)媒體傳播途徑（業(yè)內(nèi)人士沙龍、《保定建設(shè)》等）。在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的情況下，讓本案形象不斷出現(xiàn)在此類專業(yè)媒體上。此類專業(yè)媒體或?qū)I(yè)人士有其專業(yè)性的優(yōu)勢，往往更有說服力，比廣告更讓消費者信服。在不知不覺中通過他們的嘴，他們的專業(yè)媒體的優(yōu)勢引導(dǎo)市場的偏好度。在此基礎(chǔ)上，在轉(zhuǎn)向普通意義上的外部市場推廣。
b)先主后次
為迅速打開市場缺口，聚集人氣，將大部分的目標(biāo)客戶吸引住。我們采取先主后次的原則。在主流媒體上發(fā)布本案信息，強勢推介，在前面的基礎(chǔ)上，照顧其它渠道的客戶，選擇部分有固定閱讀欣賞習(xí)慣的客戶群媒體。在費用預(yù)算上，有主有次。明白我們需要面對的客戶主體，有主攻，有兼顧。
c)立體組合方式說明
在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過平面媒體推廣，還包括各類公關(guān)活動，展會推介，網(wǎng)絡(luò)傳播等諸多媒體推廣手段。包括我們?yōu)楸景赣喩碓O(shè)計的活動策劃思路。其它手段還有DM直接，客戶通訊等。
6、推廣預(yù)算與應(yīng)用
�、僬w推廣費用估算
本案的宣傳推廣費用預(yù)算，應(yīng)根據(jù)市場整體情況和項目運做需要而制訂。
根據(jù)目前我們對本案的了解，結(jié)合現(xiàn)有的策劃思路，并參考其它項目的運作模式，暫將本案的宣傳推廣費用預(yù)算擬訂為總銷售額的1%－1.5%。
�、谕茝V費用的節(jié)奏安排
根據(jù)本案的銷售周期及前期預(yù)熱的疊加。我們將之分成兩部分。一是前期啟動準(zhǔn)備預(yù)算；二是正常銷售周期中的推廣費用安排。
項目營銷活動開展前期，有大量的銷售道具等物件需提前準(zhǔn)備。其中有的銷售道具會貫穿整個項目，如沙盤、售樓處包裝、各類單據(jù)等。通過總預(yù)算的分配，本案前期的預(yù)算額我們定在25－30％左右。內(nèi)容：
售樓處裝飾墻面展板頂棚鳥瞰圖，單體樓盤效果圖，廣告宣傳展板等
沙盤單體沙盤及規(guī)劃沙盤
指導(dǎo)牌門口及內(nèi)部指導(dǎo)指示牌
門頭售樓處門頭包裝，LOGO墻布置
銷售道具樓書8000冊
海報5萬張
其它名片、包裝等。
項目策劃書（二）
一、項目說明
集團公司報刊發(fā)行局聯(lián)合300家重點報刊社，按照報刊零售產(chǎn)品組織“三統(tǒng)一”要求，由報刊社對郵政分省直接供貨，并提供最優(yōu)發(fā)行費率及供貨時限，通過郵政報刊零售渠道，共同做大發(fā)行規(guī)模。
二、項目目標(biāo)
通過整合報刊零售產(chǎn)品供貨渠道，突出發(fā)展高碼洋、高費率期刊，實現(xiàn)報刊零售新增收入1億元。
三、市場分析
�。ㄒ唬┦袌隹臻g
目前，全國報刊發(fā)行市場總量中，報刊零售市場占65%，并呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢。在高碼洋期刊零售市場，郵政僅占20%的市場份額，而高碼洋、高費率期刊主要在零售渠道發(fā)行，郵政發(fā)行市場空間潛力較大。
�。ǘ┢髽I(yè)效益
1、提高企業(yè)經(jīng)濟收益。發(fā)展市場占有率高，發(fā)展空間大的重點暢銷報刊和高碼洋、高費率期刊，有利于調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加高碼洋、高費率期刊占比，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
2滿足終端銷售需求。重點暢銷報刊和高碼洋期刊的讀者認(rèn)可度高，銷量較大。整合重點暢銷報刊零售渠道有利于滿足終端銷售需求，減少私自進(jìn)貨行為，降低企業(yè)管理難度。
3、提升市場影響力。發(fā)展重點暢銷報刊和高碼洋、高費率報刊有利于豐富郵政零售產(chǎn)品種類，提高綜合競爭能力，提升市場影響力。
4、有利于郵政向期刊產(chǎn)業(yè)鏈上游發(fā)展。做大一批期刊，把握市場主動權(quán)，有利于配合訂閱向期刊產(chǎn)業(yè)鏈上游延伸，拓展新的盈利空間。
（三）讀者需求
重點暢銷報刊和高碼洋、高費率報刊影響力大，市場份額占據(jù)主導(dǎo)地位，有著廣泛的讀者群體，通過郵政零售渠道銷售，能夠為讀者提供更好的文化消費服務(wù)。
四、SWOT分析
�。ㄒ唬﹥�(yōu)勢
1、品牌優(yōu)勢：郵政報刊發(fā)行具有60多年歷史，積累了豐富的報刊訂閱和零售經(jīng)驗。特別是近幾年，郵政報刊發(fā)行的市場份額、掌控的媒體發(fā)行資源、生產(chǎn)管理信息化水平、物流配送能力、以及終端覆蓋面等都有較大提升，得到了報刊社和讀者認(rèn)可。
2、渠道優(yōu)勢：一是郵政報刊零售擁有網(wǎng)點共計5萬余個，覆蓋范圍廣，郵政報刊零售網(wǎng)點總數(shù)占全國報刊零售網(wǎng)點總量的39%，整體優(yōu)勢明顯。二是郵政在地市級城市建設(shè)了完善的配送體系，能夠迅速將產(chǎn)品配送至郵政自建終端或社會網(wǎng)點。
（二）劣勢
1、產(chǎn)品進(jìn)貨渠道混亂。各級郵政企業(yè)各自為戰(zhàn)，分散經(jīng)營，不能形成合力�；鶎余]政企業(yè)從民營渠道進(jìn)貨，郵政收益低，反而做大了民營渠道，培育了競爭對手。
2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。沒有形成郵政報刊零售的核心產(chǎn)品，且經(jīng)營產(chǎn)品主要集中在文摘類等低碼洋、低費率期刊上，缺乏高碼洋、高費率期刊。
3、產(chǎn)品組織能力薄弱。產(chǎn)品組織工作長期以來是地市局組織，�。ê灾螀^(qū)、直轄市，下同）郵政公司沒有設(shè)置專門崗位和人員從事全省產(chǎn)品集中接辦和運營工作，以省為單位的產(chǎn)品組織能力較薄弱。
（三）挑戰(zhàn)
1、市場競爭激烈。國家積極鼓勵多元化資本進(jìn)入發(fā)行市場，導(dǎo)致民營渠道、外資企業(yè)、報業(yè)集團紛紛進(jìn)入報刊零售市場，新建網(wǎng)點，爭取產(chǎn)品代理，搶奪市場占有率。
2、數(shù)字媒體對紙媒的沖擊。網(wǎng)絡(luò)和閱讀終端對傳統(tǒng)紙質(zhì)媒體沖擊嚴(yán)重，時限快、價格低、互動性強易獲年輕讀者青睞。
�。ㄋ模C會
1、政策層面，中央高度重視文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，明確提出推動文化大發(fā)展大繁榮的要求，為報刊發(fā)行專業(yè)的發(fā)展提供了寶貴的戰(zhàn)略機遇。
2、企業(yè)層面，集團公司對報刊發(fā)行專業(yè)定位明確，通過報刊零售連鎖經(jīng)營體制改革推動業(yè)務(wù)發(fā)展，各級報刊零售經(jīng)營管理部門發(fā)展積極性高漲，為業(yè)務(wù)健康發(fā)展提供了有力支撐。
五、渠道整合
集團公司從整合供貨渠道著手，統(tǒng)談分簽300種重點暢銷報刊作為連鎖經(jīng)營產(chǎn)品，報刊社向各省郵政直接供貨，解決長期困擾各級郵政企業(yè)的貨源組織問題，提高發(fā)行費率和時限，滿足終端網(wǎng)點銷售需求。郵政集中全網(wǎng)力量，重點做大15種高碼洋、高費率期刊的規(guī)模，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，利用有限資源突出抓好高效期刊發(fā)展。
1、自有終端：利用郵政報刊零售自有終端，下達(dá)銷售計劃，開展銷售競賽，制定增量獎勵政策，強化終端人員培訓(xùn)，鼓勵終端主動銷售。
2、社會終端：制定社會終端發(fā)展政策，鼓勵終端積極銷售，根據(jù)不同終端，選擇不同產(chǎn)品，發(fā)揮配送優(yōu)勢，提高服務(wù)質(zhì)量。
3、批銷渠道：在郵政批銷中心、批銷門市部陳列展示重點暢銷報刊。(adivasplayground.com)召開報刊產(chǎn)品訂貨會，向民營批發(fā)商推薦重點產(chǎn)品。
4、特殊渠道：在車站、醫(yī)院、校園、超市、加油站等特殊渠道擺放報刊展示銷售架或開展流動銷售。
六、推進(jìn)措施
�。ㄒ唬┘訌娊M織，盡快落實統(tǒng)談分簽工作。各省郵政公司要圍繞集團公司下發(fā)的統(tǒng)談分簽?zāi)夸浖皸l款，集中精兵強將，盡快與各報刊社完成本省發(fā)行分簽協(xié)議。
�。ǘ┟鞔_職責(zé)，落實營銷策劃。各省郵政報刊發(fā)行負(fù)責(zé)人作為省內(nèi)全國報刊零售連鎖經(jīng)營產(chǎn)品組織第一責(zé)任人已與集團公司簽訂責(zé)任書，各省郵政公司要盡快成立項目組，指定專人負(fù)責(zé)，圍繞集團公司制定的營銷方案，盡快制定本省落實措施及實施辦法。
�。ㄈ┱腺Y源，加快業(yè)務(wù)發(fā)展。一是利用集團公司統(tǒng)談取得的報刊費率政策和促銷政策，開展促銷活動，實現(xiàn)銷量增長；二是充分利用刊社提供的代銷政策，提高300種統(tǒng)談分簽產(chǎn)品的終端覆蓋率，15種高碼洋、高費率期刊統(tǒng)一陳列在明顯的展示位置，加強宣傳推薦；三是通過強化郵政報刊零售配送能力，積極發(fā)展社會批銷商和零售網(wǎng)點，方便讀者購買；四是利用內(nèi)部營銷資源，聯(lián)合市場部、大客戶中心開展專項營銷活動，拉動業(yè)務(wù)增長。
（四）精耕細(xì)作，提高服務(wù)水平。一是聯(lián)合報刊社，依據(jù)報刊零售產(chǎn)品市場規(guī)律及特點，重新調(diào)整發(fā)運時限及內(nèi)部處理時限，優(yōu)化作業(yè)組織，提高服務(wù)能力，最大限度滿足基層業(yè)務(wù)發(fā)展需要；二是加強主動配送力度，增加配送頻次，做好主動配貨、調(diào)貨，提高服務(wù)水平，滿足網(wǎng)點經(jīng)營者的銷售需求。
�。ㄎ澹┘訌姽芾�，支撐發(fā)展。一是依托信息系統(tǒng)加強管理，認(rèn)真分析全網(wǎng)性產(chǎn)品在各省及重點地市銷售環(huán)境，細(xì)分市場，提供不同種類期刊發(fā)展的營銷措施；二是加強報刊零售網(wǎng)點經(jīng)營者的培訓(xùn)工作，增強主動營銷的能力。
七、項目考核
為促進(jìn)項目落實，集團公司將各省郵政公司渠道整合項目的完成情況納入年度專業(yè)績效考核。同時，集團公司加強監(jiān)測力度，定期通報各地項目進(jìn)展情況，及時總結(jié)經(jīng)驗，向全國宣傳推廣。
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