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公房產權確認案件的審理要點
公房產權確認案件的審理要點
張生貴
家住北京西城區(qū)的劉某，以母親王某居住的房產應屬母子共同產權為由，起訴主張自己的一份產權，劉某將妻、女一并列為原告，把自己的母親告上法院，要求判令母親現住的房屋，原告系共有產權人，主要理由是，母親現住的房屋系1998年原承租的公房拆遷后安置的房改房，劉某曾與母親長期居住在已拆遷的公房內，戶口一直與母親為同一戶籍，拆遷后安置了一套三居室，母親以房改房形式辦理了私有產權，劉某認為母親未經自己同意，獨自辦理產權，侵犯了原告的財產權。拆遷后安置的房屋，母親回購時劉某有出資，據此提起訴訟。
母親向法院提出了自己的意見，請人民法院依法駁回原告的訴訟請求。原告爭產訴稱的理由是“一直與答辯人共同居住在公有房屋中”，原告所訴與事實不符。原有公房的情況是一個單元共四間房，答辯人居住兩間（系商業(yè)部分配給答辯人的公租房），另兩間是大兒媳居�。ㄔ瞪虡I(yè)部分配給其父的公租房。原告自1985年結婚，只在原拆遷房居住過一個多月時間，此后就搬出此房至朝陽區(qū)居住（此房系市委分配給答辯人丈夫的公租房）至今。原告訴稱一直同答辯人居住，目的是為爭產。答辯人現在居住房屋是1998年拆遷后，根據回遷政策由答辯人購買的房改房，原告一天也未住過。1998年10月末原房拆遷后，答辯人搬到周轉房，屋子又冷又濕，原告一家人居住在朝陽，從未與答辯人共同居住過，也未照顧過答辯人。原告住在朝陽二十多年，一分錢不給答辯人，于法于情于理都說不通。2001年10月20日答辯人從周轉房回遷到爭議房，原告訴稱“1997年危房改造搬遷，按照當時安置政策，三原告和被告經回遷安置共同取得涉訴房屋，并在2000年回遷時共同出資購買了涉訟房屋產權”。原告此訴與事實不符，1998年10月份，產權單位中央國家機關（十七個部委）聯合成立拆遷辦公室，對答辯人承租的原有公房進行改造建設，當時的政策是按原住房套型回遷，與戶口沒有關系。原告三人以戶口在此房為由將自己認定為被安置人口，此理由與國務院及北京市房改政策規(guī)定的安置條件明顯不符。1998年10月份拆遷公告發(fā)布時，原告早就搬離此房十三年時間，且另有住房，不符合被安置的資格條件，其所述戶口問題僅僅是空掛戶，沒有實際居住，不能只依據空掛戶口得到安置。原告訴稱“2000年回遷時共同出資購買了涉訴房屋”，此說沒有證據，且與實際情況不符。答辯人是原有公房的唯一承租人，該房屋是答辯人的工作單位分配給答辯人的福利房，答辯人住了五十多年，原告從未出過資，也沒有資格購買屬于答辯人的福利待遇。2001年10月份回遷時，根據國務院房改政策及原公房承租事實與答辯人簽訂了“房屋買賣契約”，將答辯人居住的房屋賣給答辯人，該產權房含有答辯人的工齡優(yōu)惠，三原告沒有資格購買。根據《老年人權益保障法》第十三條規(guī)定，老年人的住房子女或其他親屬不得侵占，不得擅自改變產權關系或者租賃關系；第19條規(guī)定，老年人有權依法處分個人的財產，子女或者其他親屬不得干涉、不得強行索取老年人財物。根據北京市相關規(guī)定，對拆遷回遷安置房的購買人有資格條件限制，而且在房價的計算上往往都有工齡、職務等方面的折算，所以不能象普通商品房一樣可以單獨依據誰出資或誰的戶口掛在此處就確定誰為產權人，該房屋實際上是單位分配給答辯人的福利性住房，購買時以答辯人的名義購買，并計算了答辯人的工齡、職務等條件，從產權角度講，答辯人是唯一產權人。如果原告對產權登記有異議，應當提出證據證明其主張，如果原告提出的理由不足以證明其享有權利的狀況與不動產登記不一致，人民法院應當按照產權登記認定產權的歸屬，維護不動產登記的法律效力。答辯人與產權單位訂立的拆遷安置補償協(xié)議及房改房購買契約合法有效，產權登記程序合法，并未侵犯任何人的合法權益，原告不具備承租和購買該房的條件，對訴爭房屋不具有共同權利，其訴求主張應予駁回。
2010年3月19日經法院審理，原告出示了與母親對話的錄音資料，證明共居及出資的事實，母親不予認可。王某出示了拆遷補償安置協(xié)議、購房發(fā)票、產權證等證據，以證明自己系產權人。經法院審理后，認為，原告隨戶口在原已拆遷房，但未實際居住，并非實際居住人，不具備被拆遷人資格，提出的證據不足以證明其主張。
律師代理詞摘錄：
案由：所有權糾紛 案號：2010西民初字第934號 委托人：被告
代理人：張生貴 北京市天依律師事務所律師 庭審時間：2010年3月19日
庭審地點：西城區(qū)人民法院民事審判法庭：
通過剛才的法庭調查，原告的訴訟請求缺乏事實根據及法律依據，應予駁回。
原告起訴的理由是，拆遷房內有自己的戶口，回購回遷房時有過出資。原告的兩項理由能否成為確認房屋產權的依據，答案是否定的。
要正確定案，須查明案件中先后涉及到的四處房屋，第一處是“西城區(qū)XX號”，也就是爭議房，此房來源于拆遷補償安置后的回遷房，是原告要求確認為共有產權的房屋；第二處是位于“XXX”，這處房屋是被告單位分配給被告的公有住宅，被告在此居住了五十多年，于1998年10月份由產權單位聯合拆遷改造，拆遷前被告是此房的唯一承租人；第三處房是位于“朝陽區(qū)房屋”，此房是被告的丈夫的單位根據級別待遇分配的住宅，一直由原告居住至今，第四處房是“XXXX的房屋”，這是原住宅拆遷后，被告的過渡房。
一、原告的空掛戶口不能享有訴爭房屋的共同產權：
原告要求確認原告的產權份額，應否得到法律支持，要看原告關于戶口事由是否具備確權的法定條件。
首先、原告在爭議房內沒有戶口，其戶口僅在已拆遷的房內，但在拆遷前十三年就外遷另居，不屬于法定應予補償安置的人口。原已拆遷的房屋是央產房，屬于公有房屋，是被告的單位通過實物形式分配的住房待遇，根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十八條規(guī)定，拆遷公有住房的，應當按照房改政策出售給房屋承租人；參照《北京市加快城市危舊房改造實施辦法》第七條規(guī)定，安置危改區(qū)居民的基本原則是按照原住房建筑面積安置，用于安置的房屋原則上只售不租。第十條規(guī)定對在危改區(qū)內有本市常住戶口，本人及其配偶、父母、子女在危改區(qū)內無正式住房，長期居住在自建房內，單獨立戶，并且本人在本危改區(qū)外別無正式住房的居民，可以給予適當補償；有下列情形之一的居民，視為在本危改區(qū)以外有正式住房：本人在危改區(qū)范圍外的國有土地上住用其父母自有或承租的住房的；第十一條規(guī)定了購買安置房的具體標準和條件。同時參照《民法通則若干問題的意見》第119條；《城市房屋租賃管理辦法》第十一條第三款規(guī)定，根據北京市人民政府給崇文區(qū)人民法院關于《北京公房承租人變更規(guī)定及合同填寫說明》的答復意見，北京市人民政府《關于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第12條第5項規(guī)定：承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經出租單位同意，并重新簽訂租賃合同�！侗本┦蟹康禺a管理局關于啟用〈北京市公有住宅租賃合同〉的通知》以及《北京市房屋土地管理局關于啟用新的〈北京市公有住宅租賃合同〉的通 知》，上述規(guī)范性文件明確了：1、“外遷”和“死亡”是租賃關系變更的前提條件，即“外遷”和“死亡”都有可能產生變更房屋承租人的情形。2、“外遷”是指房屋承租人另有正式住房后，不再繼續(xù)在原房居住。外遷后其戶口是否也一并轉移，應符合戶籍管理的有關規(guī)定。3、如因原承租人外遷而由符合條件的共居人承租其住房時，根據有關規(guī)定，應由有關當事人提出書面申請，出租方同意后方可變更。(adivasplayground.com)北京市人民政府關于公房承租人的特別規(guī)定，原公房承租人去世后，其同住的家屬要求繼續(xù)租賃的，應當取得公房管理部門或產權人的許可，公房被拆遷安置人是經產權管理單位登記在冊持有公房租賃證并交納租金的承租人。公房租賃合同是合同之一種，受合同相對性原則的約束，規(guī)范的是公房出租人（產權人或管理人）和承租人之間的關系，而與其他人無關。至于承租人家庭成員之間關于公房使用的問題，屬于承租人家庭內部問題，和公房租賃合同關系是兩種不同的法律關系，不可混為一談。
其次、本案中被拆遷房屋的承租人是被告本人，原告并非承租人，在拆遷公告發(fā)布之日原告已從被拆遷房屋外遷十三年時間，且另有住房，也不屬于共同居住人，不在被安置范圍，無權對被告承租的公有住宅拆遷后回遷房產權享有份額，原告的戶口僅僅是空掛，無實際意義。且與北京市人民政府關于房改政策規(guī)定的應安置戶屬于“實際居住兩年以上、無其他住房、獨立分戶”的實質條件明顯不符，原告的訴求應予駁回。
二、原告關于出資的理由能否成為享有產權的條件，答案同樣是否定的。
首先、原告不能提供出資的證據；其次、依據北京市人民政府房改政策規(guī)定，成本價購買房改房的權屬不同于市場條件下的商品房，房改房的回購人具有嚴格的資格條件限制，享受工齡優(yōu)惠及住房待遇，即便原告真有出資的事實，也不具備回購資格，不能享有專屬于被告以實物方式取得住宅待遇的權利。
綜上，原告的訴訟請求不符合法律和關于房改方的專項政策規(guī)定，其主張妨害了老年人的合法財產權，應予駁回。
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