商品房永久產(chǎn)權(quán)若干問題的思考

　　如今，福利分房的大幕已經(jīng)落下，貨幣分房政策正在加緊出臺(tái)，公民個(gè)人購買商品房已成為一個(gè)必然的趨勢(shì)。但當(dāng)公民購買了商品房拿到商品房產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，他是否就真的對(duì)該套商品房享有了永久產(chǎn)權(quán)？這是在當(dāng)前住房制度改革中每一個(gè)公民所關(guān)心的問題。本文試根據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定，對(duì)商品房永久產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行探討。

　　一、我國房地產(chǎn)制度改革及相關(guān)的主要法律規(guī)定

　　土地是財(cái)富之母，以土地為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)是人類最重要的財(cái)富之一。80年代后期，我國開始進(jìn)行城市房地產(chǎn)制度改革。1987年下半年，深圳特區(qū)率先試行了土地使用權(quán)有償出讓，其后，福州、�？凇�廣州、廈門、上海等城市參照深圳模式，在土地發(fā)展、 使用中導(dǎo)入市場(chǎng)機(jī)制。1988年4月， 在第九屆全國人民代表大會(huì)上對(duì)中有關(guān)土地使用的條款進(jìn)行了修改，明確規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。隨后，《中華人民共和國土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱土地管理法）也作了相應(yīng)的修改。1990 年5月，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱暫行條例），這一系列法律的出臺(tái)，不但規(guī)范了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的形式和原則，也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

　　二、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

　　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)權(quán)利人以房地產(chǎn)為標(biāo)的物，對(duì)其直接進(jìn)行支配并享受其利益的排他性權(quán)利。我國目前有法律依據(jù)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括國家土地所有權(quán)、國家土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)�！稇椃ā芬�(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。這表明國家是國有土地所有權(quán)的統(tǒng)一和唯一主體，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。它是現(xiàn)階段我國唯一可作為流通物的土地權(quán)利。根據(jù)權(quán)利取得和效力的不同，國有土地使用權(quán)分為出讓土地使用權(quán)，劃撥土地使用權(quán)和城鎮(zhèn)私房用地使用權(quán)。房屋所有權(quán)是房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。一般分為國有房屋所有權(quán)、法人房屋所有權(quán)和公民個(gè)人房屋所有權(quán)。其中公民個(gè)人房屋所有權(quán)是一種最純粹、最商品化的所有權(quán)。但由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不健全，公民個(gè)人因獲得房產(chǎn)所有權(quán)的來源和代價(jià)不同，因此其權(quán)利的內(nèi)容和效力亦不盡相同。如城鎮(zhèn)私房所有權(quán)、自建（購）公助住宅所有權(quán)、商品房所有權(quán)等。

　　三、商品房所有權(quán)的性質(zhì)

　　商品房產(chǎn)權(quán)是指商品房所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)獨(dú)占性地支配其所有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。商品房所有人可以對(duì)其所擁有的房屋行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并可以排除他人對(duì)其財(cái)產(chǎn)違背意志的干涉。它是一種最充分、最完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。但由于我國目前的商品房一般建于出讓土地上，因此其所有權(quán)受以下有關(guān)法律和出讓合同的限制。

　　依《暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：國家以土地所有者的身份，按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，將城鎮(zhèn)土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓年限一般為40—70年。也就是說，國家作為土地所有者的身份不變，而土地使用權(quán)受讓人取得一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括所有權(quán)中占有、使用、收益和一定程度的處分權(quán)利，該土地使用權(quán)是一種與土地所有權(quán)相分離的獨(dú)立物權(quán)，同時(shí)，這個(gè)土地使用權(quán)又是有年限的，土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限，最高出讓年限由法律加以規(guī)定，實(shí)際年限由土地使用權(quán)出讓與受讓方在最高年限以內(nèi)于合同中約定。

　　如上所述，我國現(xiàn)行的商品房產(chǎn)權(quán)是很復(fù)雜的，與國外成熟的不動(dòng)產(chǎn)制度相比，顯得很不規(guī)范，可以這樣說，就以上法律規(guī)定來看，商品房的產(chǎn)權(quán)不是永久性的，而是有期限的，它由此引出以下二個(gè)法律問題：第一，有限期的土地使用權(quán)和無限期房屋所有權(quán)之間的矛盾；第二，憲法保護(hù)的公民私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的永久性與商品房屋所有權(quán)實(shí)際上的有限期性的矛盾。

　　四、我國土地使用權(quán)期滿后有關(guān)商品房產(chǎn)權(quán)的法律后果

　　我國土地所有權(quán)不進(jìn)入流通領(lǐng)域，因此商品房的產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)結(jié)合在一起共同構(gòu)成的�，F(xiàn)階段我國存在著土地使用的“雙軌制”，即在同一房地產(chǎn)的標(biāo)的物上可以分別設(shè)立兩個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。土地使用制度改革以前，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中就已經(jīng)存在著土地公有制和房產(chǎn)的法人或私人所有制的矛盾，但過去一直未能引起人們的重視。當(dāng)土地有償使用制度試行后，有期限的土地使用權(quán)與無期限的房屋所有權(quán)之間的沖突就日趨明顯了。對(duì)于這個(gè)問題多數(shù)公民至今不甚了解，許多公民在購買商品房時(shí)，往往只注意到了房屋產(chǎn)權(quán)證的重要性，而忽略了土地使用權(quán)的問題。根據(jù)《暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓期限因土地用途的不同而有所不同，其最高年限為70年。這期限為除斥期限，即城鎮(zhèn)出讓土地使用權(quán)的存續(xù)期限，期限屆滿土地使用權(quán)終止。對(duì)于土地使用權(quán)期滿后，地上物如何處理的問題，《暫行條例》第40條作了明確的規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記�！钡�1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法）回避了《暫行條例》中地上建筑物或其他附著物由國家無償取得規(guī)定，該法第21條第2 款僅對(duì)土地使用權(quán)的收回作了規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回�！毙路ú蛔饕�(guī)定意味著對(duì)前法規(guī)定的內(nèi)容不作否定，所以《暫行條例》規(guī)定中的無償收回仍然有效，只不過僅針對(duì)期滿收回的一種情況�？梢娡恋厥褂脵�(quán)終止后產(chǎn)生兩種法律后果：第一，土地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或其代表之間關(guān)于該塊土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除，土地使用權(quán)由國家無償收回。第二，地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國家無償取得，土地使用權(quán)受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)請(qǐng)求，亦不得擅自毀壞之。對(duì)上述第一種法律后果的規(guī)定，應(yīng)持有疑義，但第二種法律后果的規(guī)定有以下幾個(gè)缺陷：其一，從原則上講，土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)，并無地上物，地上物的所有權(quán)為土地使用人所有。既然是所有權(quán)，就不受期限限制，而土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，國家無償取得地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)，其所有權(quán)就是受期限限制的所有權(quán)，在法理上講不通。其二，《暫行條例》第47條規(guī)定：“……無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償�！睂�(duì)無償取得的劃撥土地使用權(quán)的土地使用人尚且補(bǔ)償，對(duì)有償取得土地使用權(quán)的使用人不僅不補(bǔ)償，反將地上物無償收回，這顯然是不公平的。其三，不符合公平原則。在國有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，國家是作為一個(gè)特殊的民事主體而存在的，應(yīng)與受讓方處于平等的地位。國家出讓土地使用權(quán)，受讓方支付出讓金，本是公平的，法律已經(jīng)賦予國家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以提前收回土地使用權(quán)，明顯有利于國家一方，再規(guī)定無償收回地上建筑物及其附著

物，則顯失公平，違背了民法中的平等原則。其四，我國房地產(chǎn)制度改革的重心是大力發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，而二級(jí)市場(chǎng)的法律行為，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等交易行為，必然受制于一級(jí)市場(chǎng)的土地使用權(quán)出讓年限的限制，若土地使用權(quán)期限屆滿地上物收歸國家，則房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體必然要考慮交易成本及以后的投資能否在有限的年限內(nèi)收回。這樣，無疑限制了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　五、目前我國土地使用權(quán)年限有關(guān)規(guī)定的缺陷

　　我國《憲法》規(guī)定：“國家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其它合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)�！睆拿穹ㄓ嘘P(guān)所有權(quán)的原理看，所有權(quán)是一種最充分、最完整的物權(quán)，公民個(gè)人商品房所有權(quán)也應(yīng)該是這樣一種所有權(quán)。依照民法的一般原理，商品房所有權(quán)的絕對(duì)滅失，只在以下情況下發(fā)生：“首先，因所有權(quán)人拋棄其所有權(quán)；其次，因國家征用，在這種情況下，房屋所有人通常會(huì)得到補(bǔ)償；第三，因所有權(quán)客體滅失（如失火、地震等）。除以上三種情況外，房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)應(yīng)該是無期限的和不受剝奪的。但是，由于商品房是建筑在出讓土地上的，土地使用權(quán)人只能在土地使用期限內(nèi)行使占有、使用、收益和部分處分的權(quán)能，期滿后土地使用權(quán)被國家收回，商品房的所有權(quán)也就失去了賴以存續(xù)的基礎(chǔ)。目前，我國將土地使用權(quán)的年限規(guī)定為40—70年，一般居住用的商品房最高年限為70年。眾所周知，現(xiàn)代建筑物的質(zhì)量已大大提高，使用壽命已大大延長，一些鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物完全可以使用100 年以上，即使磚混結(jié)構(gòu)的建筑物，使用七八十年也不可能自然滅失。那么，當(dāng)土地使用權(quán)期滿而地上房屋尚存價(jià)值時(shí)，房屋所有人的權(quán)益實(shí)際上不會(huì)得到必要的保護(hù)。

　　由此可以看出，我國目前有關(guān)土地使用權(quán)年限的規(guī)定有以下幾個(gè)不足：一是與民法有關(guān)所有權(quán)的一般原理相沖突，沒有充分體現(xiàn)《憲法》、《民法》保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的立法精神。商品房所有權(quán)雖然是建立在土地使用權(quán)之上的權(quán)利，但其一經(jīng)設(shè)立就應(yīng)具備所有權(quán)的基本屬性-無期限性，如果將其理解為有期限的權(quán)能，那就不成其為所有權(quán)，而變成了與土地使用權(quán)同時(shí)滅失的房屋使用權(quán)了。二是在實(shí)踐中會(huì)造成一些不良后果。首先，開發(fā)商因考慮到土地使用權(quán)期滿后，國家將無償收回土地及地上物，因此一般僅會(huì)熱衷于短期投資，而避免長期投資，特別是不愿在土地使用年限屆滿前對(duì)土地繼續(xù)投資，這不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；其次，公民花巨資只能取得商品房有期限的使用權(quán)（盡管名義上是房屋所有權(quán)）到期將被國家無償收回，而政府優(yōu)惠出售的福利房，因是建立在行政劃撥的土地上，其產(chǎn)權(quán)不受土地使用年限的限制，可以行使到房屋自然滅失之時(shí)等因素，在進(jìn)行投資置業(yè)時(shí)往往心存疑慮，持幣觀望，不利于推進(jìn)住房商品化和建立并完善房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是不符合國際慣例。據(jù)考證，世界上大多數(shù)國家均無此類規(guī)定。大陸法系國家在法律上一般設(shè)置地上權(quán)，如德國、日本民法均有規(guī)定，按這些民法典的規(guī)定，地上權(quán)是指利用他人土地營造建筑物、其他工作物及竹木并對(duì)其營造物及竹木取得所有權(quán)的一種權(quán)利。地上權(quán)最大的特征是排除了土地所有人依添附原則取得營造物之所有權(quán)的可能性，使地上權(quán)人得到單獨(dú)享有營造物之所有權(quán)。

　　六、允許續(xù)期是否可以避免商品房所有權(quán)和土地使用權(quán)的沖突

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)年限屆滿前，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。有人據(jù)此認(rèn)為這項(xiàng)規(guī)定可以避免沖突。我認(rèn)為續(xù)期制度雖是使用者避免被無償收回去地上物的一種法律補(bǔ)救措施，但僅僅是權(quán)宜之計(jì)，并不能從根本上解決沖突本身。中國政法大學(xué)趙紅梅教授曾從四個(gè)方面進(jìn)行分析，結(jié)論是：續(xù)期制度仍有相當(dāng)大的局限性，仍不能從根本上解決商品房房屋所有權(quán)與使用權(quán)的沖突問題。

　　七、立法建議

　　土地使用權(quán)出讓制度在我國僅有幾年的實(shí)踐，出讓期限屆滿后的法律問題目前表現(xiàn)得尚不突出，但這直接涉及土地使用權(quán)人、房屋所有人的權(quán)益和國家的利益。有鑒于此，我國現(xiàn)行法律規(guī)定的土地使用權(quán)期限屆滿，地上建筑物、其他附著物由國家無償取得的作法以及出讓年限的有關(guān)規(guī)定，有修改的必要。

　　第一，應(yīng)借鑒大陸法系的地上權(quán)制度。大陸法系國家在法律上一般設(shè)置地上權(quán)，民法上的地上權(quán)是為建筑物而設(shè)立的，它是無期限或假定無期限的。土地上的建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬于土地使用人。如德國、日本在處理地上權(quán)消失的法律后果方面有兩種較成熟的作法可供我們學(xué)習(xí)借鑒：日本民法規(guī)定，地上權(quán)消失時(shí)，地上權(quán)人的基本義務(wù)是恢復(fù)土地原狀，但有權(quán)取回其工作物，如果取回工作物在經(jīng)濟(jì)上至為不利時(shí)，則允許土地所有人有優(yōu)先以時(shí)價(jià)購買的權(quán)利。德國民法規(guī)定，地上權(quán)消失時(shí)，土地所有人應(yīng)按建筑物的時(shí)價(jià)對(duì)地上權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，如果單方面由土地所有人承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)對(duì)所有人過于苛刻，土地所有人在建筑物可使用的期限內(nèi)，可延長地上權(quán)的期間，地上權(quán)人拒絕延長時(shí)，則不得請(qǐng)求補(bǔ)償。

　　第二，適當(dāng)延長土地使用權(quán)的年限，使其超過或接近一般建筑物的使用壽命。 如我國香港地區(qū)土地批租的年限除游樂場(chǎng)、 碼頭等一般為999年、99年和75年三種。其中999年的租期具有永業(yè)權(quán)的性質(zhì)，99年的租期一般已經(jīng)能夠滿足地上建筑物所有權(quán)人行使其所有權(quán)的需要，而75年的租期一般都可以續(xù)訂。

　　第三，不延長土地使用權(quán)年限，但制定相應(yīng)的行政條例或司法解釋，將“土地使用權(quán)使用期限屆滿后，由國家有償取得土地之地上物所有權(quán)”確定為法律，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》起補(bǔ)充作用；同時(shí)修改土地使用權(quán)出讓合同的有關(guān)條款，或?qū)ⅰ坝蓢�家無償取得”改為“國家有償取得”或?qū)ⅰ暗厣衔锼�有�?quán)歸屬問題條款劃歸為約定條款”，規(guī)定當(dāng)土地使用權(quán)期滿而地上物尚有價(jià)值時(shí)，土地使用權(quán)人可以在與政府續(xù)簽土地使用權(quán)出讓合同和終止合同請(qǐng)求政府對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償兩種方法中任選其一。這種辦法在一個(gè)完整的物業(yè)由一人擁有產(chǎn)權(quán)或雖由多人擁有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人意見一致時(shí)，比較適用；當(dāng)一個(gè)物業(yè)由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有且多個(gè)產(chǎn)權(quán)人意見不一致時(shí)，比較麻煩，還有待于進(jìn)一步研究。

　　「參考文獻(xiàn)」

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　　魏小燕

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