新法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實力的十大考驗

　　為了促進房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，近來，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的司法解釋、部門規(guī)章和行政法規(guī)連續(xù)頒布、實施：2003年6月1日最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）開始施行；6月5日中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡稱《通知》）頒布實施；6月8日國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），并將于今年9月1日起施行。中央為整肅房地產(chǎn)市場可謂利劍頻出。這些新法規(guī)從房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售和物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)全面考驗了開發(fā)商的綜合實力和規(guī)范運營的能力，對開發(fā)商提出了十個方面的嚴峻考驗。

　　開發(fā)環(huán)節(jié)的兩大考驗

　　一、自行全額繳納土地出讓金的考驗。根據(jù)國土資源部的規(guī)定，自去年7月1日起，所有商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。面對高額的土地出讓金，許多開發(fā)商一直習(xí)慣于通過銀行貸款解決。然而，6月5日的《通知》這次明確規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于交土地出讓金的貸款。這使得很多自有資金不足的開發(fā)商“借雞生蛋”的想法成為泡影。

　　二、籌措建設(shè)資金的考驗�！锻ㄖ�》規(guī)定，開發(fā)商申請銀行貸款，除應(yīng)具備土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證四證外，其自有資金（指所有者權(quán)益）還應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％。而且在預(yù)售商品房項目中，為減輕借款人不必要的利息負擔，《通知》規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。這又使得開發(fā)商通過購房人墊付建設(shè)資金的希望落空。開發(fā)商是否擁有雄厚的資金實力，便成為其能否取得項目用地，順利進行前期開發(fā)的重要基礎(chǔ)和保障。

　　建設(shè)環(huán)節(jié)的兩大考驗

　　一、建筑承包商難以墊資的考驗。建筑承包商墊資，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)三角債產(chǎn)生的一個重要根源，而且承包商建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使，直接影響了銀行債權(quán)的安全，極容易引發(fā)金融風(fēng)險。為了消除房地產(chǎn)界的這一長期痼疾，此次《通知》規(guī)定：“商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機、推土機等）。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當?shù)仄渌�的商業(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持�！边@一釜底抽薪的規(guī)定，使得開發(fā)商在建設(shè)過程中，資金的壓力空前加大。

　　二、確保房屋質(zhì)量的考驗。2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，商品房交付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房。此次《司法解釋》除重申了這一規(guī)定外，還增加了：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持�！北M管這一規(guī)定的操作性還有待于進一步明確，但是它無疑在房屋質(zhì)量問題上對開發(fā)商提出了更高的要求。而且，《司法解釋》對于不退房時質(zhì)量問題的處理也作出了更為具體的規(guī)定。

　　銷售環(huán)節(jié)的五大考驗

　　一、虛假廣告責任的考驗。目前，百分之九十以上的商品房是通過宣傳廣告促銷的，一些開發(fā)商在商業(yè)利益的驅(qū)使下，往往對銷售的商品房作出夸大宣傳。而購房人往往出于對開發(fā)商在廣告和售樓書中美好描述的向往，才與開發(fā)商簽訂了購房合同。然而一旦交房時，購房人發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與自己的想像大相徑庭，找開發(fā)商交涉時，開發(fā)商卻以原描述未寫進合同為由，拒絕承擔責任。為此，《司法解釋》規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任�！边@將對房地產(chǎn)虛假廣告的泛濫起到有力的遏制作用。

　　二、惡意違約而致懲罰性賠償?shù)目简�。針對消費者強烈呼吁的在商品房買賣中適用消費者權(quán)益保護法第四十九條的要求，《司法解釋》在一定程度上作了采納。根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定，在以下五種情形下，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人（開發(fā)商）承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（三）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。這種懲罰性賠償將會通過對上述嚴重損害市場交易安全行為的有力規(guī)制與打擊，促進社會誠信制度的建立。

　　三、房屋面積差異的考驗。在預(yù)售商品房中，要做到產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積完全一致，幾乎是不可能的。問題在于必須本著公平的原則，將這種面積差異約束在一個合理的范圍內(nèi)�！端痉ń忉尅芬�(guī)定，出賣人（開發(fā)商）交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符時，除非雙方另有約定，否則應(yīng)按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人有權(quán)請求解除合同、返還已付購房款及利息的。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。這一規(guī)定將使房屋面積嚴重縮水、公攤面積過大的開發(fā)商面臨嚴峻考驗。

　　四、房屋不能按時交付的考驗�！端痉ń忉尅吩诿鞔_將房屋的轉(zhuǎn)移占有（即通常所說的交鑰匙），視為房屋的交付使用的同時，還對開發(fā)商遲延交付房屋的違約責任作出了規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，除當事人另有約定的以外，購房人有權(quán)請求解除合同。對于法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　五、不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的考驗。為了解決實踐中購房人入住后長期拿不到產(chǎn)權(quán)證而又投訴無門的問題，《司法解釋》規(guī)定，由于出賣人（開發(fā)商）的原因，買受人（購房人）在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。如果合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計

算出賣人應(yīng)當支付的違約金。而且在上述期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。

　　物業(yè)管理環(huán)節(jié)的一大考驗

　　招標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的考驗。實踐中，開發(fā)商為了“肥水不流外人田”，習(xí)慣于自行成立物業(yè)管理公司，管理自己建設(shè)銷售的住宅物業(yè)。從今年9月1日起，開發(fā)商的這一習(xí)慣做法將受到《條例》的直接制約與限制。按照《條例》規(guī)定，首先，國家提倡建設(shè)單位（開發(fā)商）按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。其次，開發(fā)商應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；只有投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，才可以經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。最后，對于開發(fā)商未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，《條例》規(guī)定將由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，給予警告，并可以處10萬元以下的罰款。這一規(guī)定意味著即使開發(fā)商自己投資的物業(yè)管理公司，其能否為開發(fā)商建設(shè)的住宅小區(qū)服務(wù)，也要憑借其自身的資質(zhì)與實力接受公開、公平與公正的挑選。

　　大浪淘沙，適者生存。不難預(yù)料，在這十大考驗面前，將有一批開發(fā)商或由于缺乏資金實力，或由于不能規(guī)范運作，或由于經(jīng)營乏術(shù)而偃旗息鼓，淘汰出局。但我們同樣可以相信，一批實力雄厚、經(jīng)營有道、管理科學(xué)的開發(fā)商將憑借這難得的機遇和合法的競爭，崛起在房地產(chǎn)界的潮頭，并將作為領(lǐng)跑者的角色，將房地產(chǎn)市場帶進一個健康、有序發(fā)展的歷史新時期。

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