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房地產(chǎn)開發(fā)中的五個基本問題
由于我國某些政府主管部門的監(jiān)管不力，相關(guān)行業(yè)的操作不規(guī)范（比如說金融機構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)），以及我國的房地產(chǎn)法制建設(shè)不太完善，使得中國的房地產(chǎn)市場向來問題突出。特別是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意侵害買受人合法權(quán)益事件屢見不鮮，給本來就信譽不佳的房地產(chǎn)業(yè)帶來更大更壞的影響，甚至已經(jīng)嚴重影響到了整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。不久前在廣州市發(fā)生的“廣地花園”事件，就是其中的一個典型表現(xiàn)（詳細情況請在互聯(lián)網(wǎng)上搜索及訪問南方周末網(wǎng)站2003年12月4日等相關(guān)報道）。筆者現(xiàn)在僅就房地產(chǎn)開發(fā)過程中表現(xiàn)較突出的最基本的幾個問題與大家共同探討。一、 怎樣讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際履行保修義務(wù)？
根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的保修，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修，為2個采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多投資者大多數(shù)是成立一個與自己獨立的項目公司（也是其子公司）來對某一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行房地產(chǎn)開發(fā)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》也規(guī)定，以依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。合資、合作雙方應當在項目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。也就是說規(guī)定了在合作開發(fā)房地產(chǎn)時合作雙方應當共同投資設(shè)立一個與各投資者都獨立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進行房地產(chǎn)開發(fā)。這些規(guī)定本來是為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督與管理，但實踐中卻反而成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責任的手段。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多項目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷，或者是故意創(chuàng)造條件讓工商機關(guān)予以吊銷。在這種情形時，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不存在了，誰來給你保修呢？都只不過是一句空話而已。由于我國目前的公司法制度所采取的是較為嚴格的法人有限責任制度，當房屋質(zhì)量或保修承諾等方面出現(xiàn)問題時很難追究到實際投資人的責任，現(xiàn)行的法人有限責任制度也就成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責任的重要方式，這也可能是劣質(zhì)工程或者豆腐渣工程不斷出現(xiàn)的一個重要原因。項目公司不存在了，也無法追究到實際投資者的責任，業(yè)主的權(quán)利如何真正保障呢？看來不僅僅是司法實踐中面臨的一個問題，也是我國房地產(chǎn)立法與管理等方面存在的一個重要問題。
二、 為什么會出現(xiàn)重復出售與抵押？
重復出售與抵押，本來是一件很容易管理與控制的事情。由于不動產(chǎn)出售與抵押在我國都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續(xù)。預售、現(xiàn)售與抵押都要辦理登記，都有據(jù)可查，怎么會讓買受人無法可查無處可查呢？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)騙取了國有銀行的資金，說不定會讓全國的納稅人來承擔這些損失，畢竟不是直接讓買受人損失。但是如果騙取是某一個具體的公民的錢，可就很不一樣了，要知道這些錢也許就是一個人或者一個家庭多少年來的所有積蓄，也可能是一角一元節(jié)約積攢起來的血汗錢啊。本來法律制度規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變動登記的一個重要目的就是公示，從而使有關(guān)交易相對人能夠清楚知道該標的物的權(quán)利狀態(tài)以及是否存在瑕疵，從而正確面對與預防風險。但是，我們的某些政府主管部門似乎并沒有明白這法律制度的目的，也根本沒有向老百姓負責的觀念，故意或過失地忘記了自己的職責。一個只要認真的履行了自己的職責、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問題，為什么竟然屢見不鮮的如此嚴重的出現(xiàn)了呢？難道我們的某些政府主管部門不能對其行為進行反思、不能從這類事件中得到一些啟示嗎？
三、 業(yè)主委員會是什么？享有什么權(quán)利承擔什么義務(wù)？
我們都知道在物業(yè)管理中應當成立業(yè)主委員會，但是業(yè)主委員會有什么法律地位呢？從現(xiàn)有的規(guī)定來看，僅有《物業(yè)管理條例》中有所涉及。該條例第16條規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 而對于業(yè)主委員會是什么樣的性質(zhì)卻未見任何法律、法規(guī)或規(guī)章提及。根據(jù)民法理論及民法通則的規(guī)定，在民事行為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，但是業(yè)主委員會顯然不具備任何一種類型的特征與要求。它既不是經(jīng)過工商管理部門登記成立的營利性組織，也不是經(jīng)民政部門核準登記成立的非營利性組織（如社團法人等），因為向房地產(chǎn)主管部門備案并不能使其當然成為一個合法的民事主體。那么它與物業(yè)管理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢？而且它與居委會又是什么樣的關(guān)系呢？因此，對于業(yè)主委員會的性質(zhì)與地位，現(xiàn)有的規(guī)定既不明確也不準確，操作性極差，也會給權(quán)利的行使帶來負面的影響。
四、 如何正確、妥善處理房地產(chǎn)開發(fā)中的犯罪行為？
房地產(chǎn)開發(fā)中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪，前都主要是針對銀行，后者主要是針對買受人，而犯罪者多數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理制度、金融制度等各項原因都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留下了實施犯罪的足夠空間。試想一下，一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用很少很少的資金以分期支付的方式取得土地使用權(quán)（也許取得土地使用權(quán)的價格也是很低很低），然后不僅可以把土地使用權(quán)抵押給銀行融資，甚至在房屋剛破土動工后就又可以把房屋以各種形式各種名義（比如是內(nèi)部認購啊等等）賣出去再從買受人那里得到首期購房款，根本就不必要自己拿出多少錢來，但這些似乎還不算過分。某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是瘋狂的進行重復抵押與按揭，如果運氣好，房賣了錢賺了，什么事都沒有；如果運氣不好，也早已攜款潛逃，留下這些可憐的購房人給政府算了。萬一被拘捕了，說不定也會有些地方政府總是想方設(shè)法不讓這些人被判刑，否則誰來幫他們處理這一堆亂事誰替他償還這些債務(wù)呢？說不定某些政府為了穩(wěn)定大局，也可能會把某些納稅人的錢來替他們彌補這些損失呢，或者是采取其他方法來變相處理算了。就算是被判了刑蹲了監(jiān)獄，反正有了足夠多的錢，說不定在監(jiān)獄里也會過得很痛快，也會比那些可憐的小業(yè)主日子過得好多了啊，所以也難怪他們樂此不疲如此“操作”。再加上刑法條款中對上述兩種犯罪的認定也存在一定的困難，而且司法實踐中的刑事責任民事處理化也比較普遍，的確無法讓這些房地產(chǎn)開發(fā)商們望而卻步�？偟恼f起來原因大概就是一個：處罰得太輕了。如果給他重重的處罰，罰得讓他們傾家蕩產(chǎn)，罰得讓他們不敢有這個想法，他們還敢這樣去做嗎？看來，不僅要完善相關(guān)的法律規(guī)定，也要讓司法機關(guān)與政府部門切實按照法律規(guī)定來處理，以預防和打擊房地產(chǎn)開發(fā)中的犯罪行為。
五、 政府主管部門及有關(guān)組織應當做些什么？
政府建設(shè)主管部門應當負責住宅和房地產(chǎn)行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場建設(shè)活動；規(guī)范建筑市場，指導監(jiān)督建筑市場準入、工程招投標、工程監(jiān)理以及工程質(zhì)量和安全；負責住宅和房地產(chǎn)行業(yè)管理等等。政府土地管理部門也應履行土地使用權(quán)的出讓與管理、產(chǎn)權(quán)登記與備案等基本職責。簡單的說就是管理、指導和監(jiān)督。但是為什么還是會屢見不鮮地出現(xiàn)“廣地花園”等現(xiàn)象呢？從現(xiàn)行法
律規(guī)定來看，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本身就是一個需要審批才能經(jīng)營的行業(yè)，并不是一個想經(jīng)營就能經(jīng)營的行業(yè)。而有些政府主管部門對于那些沒有取得商品房預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變相預售行為似乎無動于衷，對某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的虛假廣告也是充耳不聞，對某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自挪用預售款項行為也監(jiān)督不力，也許對于利用合同欺詐（甚至是詐騙）或者是運用不公平條款來損害買受人合法權(quán)益的行為也不理不睬，等等，任憑這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)胡作非為。而肩負維護整個行業(yè)整體利益的房地產(chǎn)業(yè)組織，也鮮見對這些事件作出正確的回應，實在是太不應該。我們知道，盡管是某一個或者是某一部份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生了這些事情，但畢竟會嚴重影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)的形象，以及公眾對這個行業(yè)的整體評價。一個失去了誠信的行業(yè)，不正是面對著災難的來臨嗎？所以，從整個行業(yè)的利益出發(fā)，作為其行業(yè)整體利益維護者的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會應當予以正確回應才行。因為這不僅是對業(yè)主負責，對市場負責，對國家負責，也是對其自身負責。同時，作為保護消費者合法權(quán)益的各級消費者組織也應積極行動起來，通過各種合法途徑來維護消費者的合法權(quán)益，維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序，促進整個國民經(jīng)濟快速、有序、健康的發(fā)展。
由于業(yè)主在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中總是處于弱勢地位，因此其權(quán)利更容易受到侵害。建立一個健康的房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是保護每個業(yè)主的合法權(quán)益的問題，更是關(guān)系到這個產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展問題，甚至可能是關(guān)系到局部的政治與社會穩(wěn)定問題，絕對不能等閑視之。要想培育與維護一個良好的房地產(chǎn)市場體系，不僅需要完備的房地產(chǎn)法律體系，需要政府各主管部門嚴格的監(jiān)督管理，需要金融行業(yè)熱情的服務(wù)引導，更需要每一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的規(guī)范經(jīng)營。我們要嚴厲打擊那些房地產(chǎn)開發(fā)中的害群之馬，努力規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，為社會各界提供更多更好的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在滿足日益增長的房地產(chǎn)消費需要的同時也給我國經(jīng)濟建設(shè)作出更大貢獻。這樣才是我們大家都希望看到的。
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