日本房地產稅制概況及經驗借鑒

日本房地產稅可以追溯到江戶時代，當時的年貢、地租作為國稅的主要收入來源，是對農作物收成征收的一種收益稅；繼地租之后的固定資產稅經過一段時期的演變，1950年根據“肖普建議”，計稅依據改按房地產評估額，成為地方主體稅種之一。目前，日本的房地產稅制已形成針對房地產取得、保有、轉讓的均衡征稅體系，對我國房地產稅制有一定的借鑒意義。

　　日本房地產取得課稅

　　（一）印花稅

　　印花稅針對房地產流轉環(huán)節(jié)課征，買賣雙方必須在書立合同上貼足印花，并在其上加蓋戳記。合同的形式有多種，在正式合同之前，還有臨時性合同，都需貼印花。土地買賣的現(xiàn)金收據金額超過3萬日元時要繳納印花稅（個人出售土地則不在此例），通常由買賣雙方折半負擔。未貼印花或未貼足印花的，通常征收3倍的罰款；未加蓋戳記的，征收與應貼印花同等金額的罰款。

　�。ǘ�）注冊執(zhí)照稅和不動產取得稅

　　日本實行財產登記制度，即取得土地房屋的人為保全其權利而進行登記。該制度是日本對房地產取得和保有環(huán)節(jié)征稅的基礎。土地和房屋在市町村“房地產征稅臺賬”上分開登記，并向一般市民公開。作為一項法定行政服務，自2003年起，除納稅人外，同時允許租地人、租房人和其他相關者公開閱覽臺賬登記的全部內容。這項政務公開活動使納稅人有機會比較自己與同一市町村內其他人的房地產評估額，如對評估不服，可以向市町村的專門機構提出審查請求或向法院起訴。

　　在進行登記時，取得房地產的人必須繳納注冊執(zhí)照稅。其稅率根據登記的種類如所有權保存登記、所有權轉移登記、地上權或租賃權的設定／轉租或轉移登記、臨時登記、抵押權設定登記、土地房屋分塊分期登記以及登記注銷等分別設定，如所有權保存登記稅率為4‰，對符合一定條件的新建住宅適用1.5%.的稅率，為促進房地產的流轉，對新建住宅和二手房轉移登記則適用優(yōu)惠稅率。注冊執(zhí)照稅的計稅依據為房地產評估額、債權金額和不動產個數(shù)。

　　此外，房地產取得者還須繳納不動產取得稅，該稅屬于都道府縣稅。縣稅務所憑借房地產登記證明，到現(xiàn)場進行核實后，向納稅人送達納稅通知書并征稅。征稅日期為買賣合同上所有權發(fā)生轉移的日期，即取得房地產的日期。不動產取得稅的標準稅率設定為4%，其減輕稅負的方法是變動計稅依據，如2004年以房地產評估額的1／2作為計稅依據，并減按3%征收。除因繼承、遺贈、信托、轉讓擔保、土地規(guī)劃換地等取得的房地產不征此稅外，因買賣、交換、贈與、新建、增改建等取得的房地產都需征此稅。其免征對象為取得費低于10萬日元的土地、低于23萬日元和12萬日元的房屋和構筑物，以及用于公共和公益目的的道路用地及墓地等。

　�。ㄈ�）消費稅

　　在日本，土地的出售不征消費稅，而用于宅地的土地平整工程則需征消費稅，這部分消費稅添加在每塊土地出讓金之上，最終轉嫁給消費者。對房屋的新建工程款和購入款，由工程承包商、不動產商繳納消費稅，最終轉嫁給建筑商和購房者。不動產商介紹房地產買賣收取的中介費也需要繳納消費稅，稅負最終轉嫁給委托人。

　�。ㄋ模├^承稅與贈予稅

　　日本繼承稅和贈予稅目前均采用10-50%的6檔累進稅率。征稅對象包括土地、房屋、有價證券、現(xiàn)金、存款等，其中繼承稅來自房地產的應稅財產占6-7成，占直接國稅的3.4%.兩者的計稅依據是房地產評估額。評估標準根據市價（指在納稅期內由不特定多數(shù)當事人進行正常自由交易時成立的價格）。為確保評估的公正合理性，國稅廳規(guī)定了三項基本方針：①評估的全國統(tǒng)一性；②評估的簡單明了性；③評估的安全性。評估額通常設定得低于市價。免征繼承稅的財產包括墓地和供宗教、慈善、學術等公益事業(yè)用的財產。

　　日本房地產保有課稅

　�。ㄒ唬┕潭ㄙY產稅

　　1.征稅主體、征稅對象及納稅人。日本在改革地租、房屋稅時，明確了固定資產稅的征稅主體為市町村，其收入全部歸市町村支配；計稅依據由工商業(yè)收益和住宅租賃額改為評估額；并將房地產的征收范圍擴大到折舊資產（房地產以外供經營用的資產）。固定資產稅實行臺賬征稅原則。市町村政府對土地、房屋、折舊資產分別設有征稅臺賬和補充征稅臺賬，后者是為遺漏登記的房地產實際所有人或使用人準備的。凡是在臺賬上注冊登記的房地產所有人均為固定資產稅納稅人。

　　2.計稅依據及稅率。固定資產稅的計稅依據按照房地產市場評估價，原則上三年固定不變，從形態(tài)上區(qū)分為基準年度評估額和比照基準年度評估額，以區(qū)別不同情況、不同用途的房地產，通過合

理調整計稅依據，公平稅負。固定資產稅的標準稅率為1.4%.日本對公益事業(yè)、住宅用地（災區(qū)）等采取了一系列按照各種財產評估額給予一定比例減除的優(yōu)惠措施，并通過設定期限加強某些領域優(yōu)惠措施的執(zhí)行效果。

　　3.免征點及減免稅制度。固定資產稅采用免征點制度，免征點為土地30萬日元、房屋20萬日元、折舊資產150萬日元。免稅范圍則包括：政府、皇室、郵政部門、自然資源機構、土地改良區(qū)、宗教法人、墓地、公路水路、國立公園和國家風景保護區(qū)、國家重點文化歷史名勝、重點傳統(tǒng)建筑群保存區(qū)、學校法人、社會福利及公益設施以及城市更新機構取得的土地等。固定資產稅的減免優(yōu)惠則主要集中在一定面積的新建住宅、新建租賃住宅、市區(qū)再開發(fā)工程建筑以及供老年人居住的優(yōu)質租賃住宅上。

　　4.評估及價格確定。日本房地產評估實行市田丁村長負責的房地產估價師制度。其步驟是，首先由市町村估價師做出實地調查后將評估結果提交市町村長，估價師評估所依據的是國土交通省土地鑒定委員會每年1月1日確定的公示地公示價格；然后，市町村長根據全國統(tǒng)一的房地產評估標準和實施方案確定房地產價格，并及時在房地產征稅臺賬上登記后公示，同時將記載有各地區(qū)標準地價格的路線價圖供一般閱覽。

　　市町村房地產評估根據土地用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅、觀光、農田等）和距離城市中心部位置，在每一情況類似地段（街道、交通、居住環(huán)境等）選出標準地和標準田。標準地價格以地價公示價格的70%為尺度，并根據市場價進行調整。路線價采用畫地計算法對宅地進深、寬度、形狀、街道等進行修正后反映在評估價格上。

　　宅地和房屋評估采用不同方法，在人口集中的商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)、工廠區(qū)設置路線價，對市區(qū)以外的宅地評估按照評估額乘以各地段相應倍率的方式；房屋評估則通常采用以再建筑價格為基準的評估方法，即評估時先求出在同一場所新建房屋所需建筑費用，再根據房屋現(xiàn)狀，減除房屋的折舊和損耗。

　　對農田和市區(qū)化農田也采用不同的評估和征稅方法。普通農田按照買賣價格評估，市區(qū)化農田比照類似宅地價格評估。對宅地的稅負調整通常根據負擔水平確定相應的調整系數(shù)，商業(yè)地比照宅地，地價下降時調整系數(shù)向下調整。

　　5.其他。固定資產稅的核定征收日為每年1月1日，征稅與否要根據征收日當天房地產狀況而定。因此，即使在征收日之后房地產因火災等事由消失，當年固定資產稅也要按全額征收，不予退還。相反，征收日之后擁有的房地產不征當年的固定資產稅。征收有效期限為自法定納稅期限起5年以內。納稅期為2月、4月、7月、12月，記載有備期應納稅額和納稅期限的納稅通知書于法定納稅期前十天送達納稅人。提前納稅的納稅人，市町村政府給予其獎勵。根據市町村條例，因受天災、生活貧困接受補助以及其他特殊情況的人可以享受減免稅優(yōu)惠。

　　（二）城市規(guī)劃稅

　　城市規(guī)劃稅的納稅人和征收方法的規(guī)定均與固定資產稅相同。不同的是，城市規(guī)劃稅的征稅對象為城市化區(qū)域內和開發(fā)區(qū)內的房屋和土地，征收的稅款專項用于該區(qū)域內的城市規(guī)劃事業(yè)。折舊資產不包含在征稅對象范圍內。計稅依據對住宅用地也設置了優(yōu)惠措施，最高限制稅率為1.3%，對新建住宅一般不設減免稅措施，但東京都例外。

　　日本房地產轉讓課稅

　　日本對個人和法人的房地產轉讓收益均征收國稅和地方稅，但征收方法有所差異。首先，普通個人轉讓房地產的收益只需繳納個人所得稅和個人居民稅。房地產保有期以5年為界限，對個人超過5年的長期轉讓收益征收15g的個人所得稅和5%的個人居民稅，對不超過5年的短期轉讓收益征收30%的個人所得稅和9%的居民稅。通過對短期或超短期房地產轉讓收益課以重稅，抑制以獲取土地升值利益為目的的投機行為。房地產轉讓收益按照分類課稅的方法，對總收入減去取得費（各種稅費、貸款利息）、轉讓費（各種損失費、中介費、違約金）、扣除額（3千萬日元）之后的余額征收。其次，專門從事不動產業(yè)的個人轉讓房地產的收益不屬于轉讓所得，而納入經營所得，與此類似的情況，如農戶或職員在自有土地上建造房屋后轉讓的收益，納入雜項所得，均采用綜合計稅方式。上述兩種所得視規(guī)模還須繳納事業(yè)稅；此外，從事房地產租賃業(yè)（屬于以營業(yè)為主的工商業(yè)范疇）的個人也須繳納事業(yè)稅。個人事業(yè)稅對工商業(yè)、畜牧水產業(yè)、自由職業(yè)征收，稅率分別為5%；5、4%、5%.

　　對法人的房地產轉讓收益首先計算出法人稅稅額，方法是先對銷售收入和成本費用進行核算，求出稅前利潤，并作出相應的稅務調整后，按當期收入額乘以適用稅率來計算。法人稅對資本金超過1億日元的法人適用稅率

為30%，資本金低于1億日元的法人按年收入額低于800萬日元的部分適用稅率為22%，超過800萬日元的部分適用稅率為30%.法人居民稅的計稅依據也是上述法人稅稅額，地方政府對法人稅稅額按照一定的比例（5%的都道府縣民稅+12.3%的市町村民稅=17.3%）以及按法人規(guī)模（資本金和從業(yè)人員）定額征收法人居民稅。此外，法人轉讓房地產還須繳納事業(yè)稅，計稅依據為經營所得。法人事業(yè)稅不區(qū)分行業(yè)種類，對全部經營所得征收，分別采用5%、7.3%、9.6%的比例稅率。不論個人還是法人，計算事業(yè)稅時均可以作為費用，從翌年的個人及法人稅額中向后結轉扣除。

　　經驗與借鑒

　　1.日本房地產稅制吸取國際通行做法，形成了對房地產取得、保有、轉讓各環(huán)節(jié)協(xié)調征稅的體制。通過設計合理的房地產稅制促進房地產流通、滿足供需平衡、抑制投機，始終是房地產稅制研究的課題。對房地產價值追求合理稅負的關鍵是房地產轉讓課稅和保有課稅相結合，從而發(fā)揮稅收的相乘效應。從長期看，轉讓和保有稅率過高過低均對經濟產生不利影響：稅率過高在地價上升期會降低需求、阻礙流通，在地價下降期造成房地產供大于需，供需不平衡導致房地產交易凍結；相反，稅率過低則起不到抑制投機的作用。因此，為了減少稅制對房地產交易和地價波動的負面影響，應該保持稅制的穩(wěn)定。在地價上升期對投機色彩較濃的短期轉讓所得重課，而對投機色彩較輕的長期轉讓所得輕課，以達到抑制投機，優(yōu)先居住的目的。目前我國房地產稅重流轉輕取得、保有，應改變這種局面，借鑒日本做法協(xié)調各環(huán)節(jié)征稅機制，并通過強化執(zhí)行程序加強政策效果。

　　2.日本的財產登記制度和地價公示制度對于保障納稅人財產安全、確保稅收收入、維持評估的全國統(tǒng)一性起到重要作用。財產登記制度的保障機制在于，雖然房地產交易憑借買賣合同有效成立，但如果買方不立即登記注冊，賣主隨即可將房地產賣給其他人，而先登記的人成為房地產所有者。因此，買主為維護自身權利而進行登記，國家為保障納稅人所有權而征收登記注冊稅，房地產權屬關系發(fā)生變更時也必須進行所有權轉移登記。由于財產登記制度實行嚴格的精細化管理，幾乎無遺漏地將所有房地產納稅人都納入征稅臺賬，從而確保了稅收收入的及時足額征收。地價公示制度則維持了財產評估的公正合理性，公示價格是房地產交易的一般性指導價格，是判斷合理價格的客觀標準。我國在進行房地產稅制度改革時，首先要建立的就是健全的房地產所有權人的利益保障機制、國家收入保障機制以及合理的價格評估機制。

　　3.日本對房地產保有環(huán)節(jié)的征稅，根據房地產用途和納稅人負擔能力，采用差別稅率。其差別稅率的具體含義體現(xiàn)在對計稅依據的調整上：比如，對于受政策性照顧的房地產如公益事業(yè)、住宅、災區(qū)等，計稅依據按一定比例壓縮，以減輕稅負。另外，按照公平效率原則和受益負擔原則，日本房地產評估額通常設定得較低，收益高的商業(yè)區(qū)稅率高于收益低的住宅區(qū)，并根據各地區(qū)土地利用形式和取得的收益，采用相應的合理稅率。房地產稅的差別稅率對我國未來城市的合理規(guī)劃與建設，對歷史、文化、景觀、農田的保護和方便居民生活也將提供大有可為的空間。

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