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預(yù)售商品房抵押若干法律問題
進(jìn)入公元1998年，種種跡象表明蟄伏多時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在千呼萬(wàn)喚之下已漸顯躍躍之勢(shì)。新年伊始，中央銀行宣布：今年支持商品住宅消費(fèi)及配套服務(wù)的貸款規(guī)模為1000億人民幣，占計(jì)劃總額的11.11％，到1998年7月1日，延續(xù)40多年的福利分房制度也將成為歷史。為配合住房制度改革，國(guó)家已允許所有商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。有人斷言，我國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)是繼股票之后狂襲城市的一股飚風(fēng)。隨著國(guó)外和港、澳、臺(tái)資本的輸入，預(yù)售商品房合同大量出現(xiàn)，預(yù)售商品房抵押貸款也應(yīng)運(yùn)而生。由于預(yù)售商品房抵押本身的特殊性，更引起了學(xué)術(shù)界和實(shí)際工作部門的廣泛觀注，因此對(duì)這一問題展開探討頗具現(xiàn)實(shí)意義。一、預(yù)售商品房的擔(dān)保功能評(píng)析
預(yù)售商品房，俗稱“樓花”，指尚未竣工交付的商品房，是一種特殊的期貨，能否將其作為抵押權(quán)的標(biāo)的物？
抵押權(quán)作為一種典型的擔(dān)保物權(quán)，早在羅馬共和國(guó)末期由裁判官所創(chuàng)制。近現(xiàn)代意義的抵押權(quán)是在羅馬法與日耳曼法抵押權(quán)二者的基礎(chǔ)上，經(jīng)由中世紀(jì)后期不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)達(dá)逐漸形成。通過考察抵押權(quán)的沿革史，及其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，我們可以得出這樣的結(jié)論：抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍在不斷擴(kuò)大。由最初的不動(dòng)產(chǎn)到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如地上權(quán)、典權(quán)、采礦權(quán)、林權(quán)等，以至動(dòng)產(chǎn)也可以有選擇地列入抵押物的范圍。因此，我們對(duì)“抵押物必須是完整有形體并具有固定價(jià)值”的說(shuō)法可以提出質(zhì)疑。預(yù)售商品房雖然尚未建成，但法律對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行了嚴(yán)格的限定。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”此外，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案�？梢�，法律已將預(yù)售商品房擬制具有所有權(quán)形態(tài)的有體物，賦予其獨(dú)立財(cái)產(chǎn)地位。雖然我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》及《擔(dān)保法》均沒有明確規(guī)定預(yù)售商品房可以做為抵押權(quán)的標(biāo)的，但實(shí)踐中，預(yù)售商品房抵押代款早已客觀存在，而且一些省、市制定的地方性法規(guī)和行業(yè)規(guī)章中相繼作出了允許將預(yù)售商品房作為抵押權(quán)標(biāo)的物的規(guī)定，如《福建省抵押貸款條例》、《武漢市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等，特別是1997年5月9日，建設(shè)部公布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：“購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押。從國(guó)外立法例來(lái)看，大陸法系的法國(guó)等國(guó)家和地區(qū)的立法允許以未建成和待建的建筑物、其他附著物作抵押。由此可見，無(wú)論是理論還是實(shí)踐中，我們都可以得出這樣的結(jié)論：預(yù)售商品房可以抵押！而且我國(guó)《擔(dān)保法》列舉的不得抵押的財(cái)產(chǎn)中，也沒有關(guān)于預(yù)售商品房抵押的禁止性規(guī)定。因此在立法上對(duì)預(yù)售商品房抵押作出系統(tǒng)規(guī)范，無(wú)疑將是對(duì)我國(guó)擔(dān)保法理論與實(shí)踐的補(bǔ)充與完善。
將預(yù)售商品房作為抵押權(quán)的標(biāo)的，既符合現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展之潮流，也符合當(dāng)事人之本意。它很好地緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況，使普通百姓?qǐng)A一個(gè)安居夢(mèng)。置業(yè)者用少量的錢購(gòu)得預(yù)售房，取得了房產(chǎn)權(quán)益，發(fā)展商也因提前將商品房售出而獲得了流轉(zhuǎn)加快的效益，而銀行也愿意在降低風(fēng)險(xiǎn)的前提下提供貸款，獲取收益，三方當(dāng)事人各取所需，皆大歡喜。預(yù)售商品房抵押較其他類型房地產(chǎn)抵押更具靈活性，具有更深一層的社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)作用。因此，筆者建議國(guó)務(wù)院和立法機(jī)關(guān)盡快制定預(yù)售商品房抵押的單行法規(guī)或者對(duì)已有的《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》做必要修訂，制訂與之相關(guān)的司法解釋，盡快建立和完善我國(guó)預(yù)售商品房抵押的法規(guī)體系，將預(yù)售商品房抵押貸款納入法制軌道，使其健康、有序地發(fā)展。
二、預(yù)售商品房抵押的法律特征
談到預(yù)售商品房抵押的法律特征，要首先了解商品預(yù)售中出現(xiàn)的一種與抵押相類似的方式——按揭：有學(xué)者將“抵押”與“按揭”視為同義語(yǔ)。對(duì)此，筆者不敢茍同。
“按揭”是金融行業(yè)的專業(yè)詞語(yǔ)，系英文“Mortgage”一詞的粵語(yǔ)音譯，《新英漢詞典》中將其譯為“抵押”。但按揭與抵押有本質(zhì)的區(qū)別。
按揭是指置業(yè)者先期于受貸銀行存入規(guī)定的購(gòu)房款，再由受貸銀行貸出足額購(gòu)房款，由銀行購(gòu)得房屋交由購(gòu)房人使用，購(gòu)房人于約定期限還清貸款并償還利息后，受貸銀行即將房屋所有權(quán)讓渡給購(gòu)房人的法律行為。其法理依據(jù)來(lái)自于英美法中的衡平法原則。英美法中對(duì)法定產(chǎn)業(yè)的所有權(quán)有法定產(chǎn)權(quán)（Legal Titile）與有效產(chǎn)權(quán)（Equtalle T： trle）之分，只有取得法定產(chǎn)權(quán)后才真正擁有了所有權(quán)，即有效產(chǎn)權(quán)與法定產(chǎn)權(quán)不同。但有效產(chǎn)權(quán)同樣受法律保護(hù)，銀行可以為“樓花”買賣提供貸款，并以“樓花”作為被按揭的房產(chǎn)。由此可見，按揭與抵押雖然都是在不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有的前提下，以購(gòu)房為目的，向銀行貸款的法律行為，但按揭方式中，借款人即按揭人須以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)給按揭受益人即銀行為代價(jià)才能獲得銀行的貸款，而預(yù)售商品房抵押的購(gòu)房人并不轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的所有權(quán)給貸款銀行，只是當(dāng)購(gòu)房人到期不償還貸款及其利息時(shí)，貸款銀行有權(quán)將抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣，并就所得價(jià)款優(yōu)先受償。
預(yù)售商品房抵押具有不同于銀行按揭和現(xiàn)房抵押的獨(dú)特的法律特征：
第一，標(biāo)的物的特定性，預(yù)售商品房抵押的標(biāo)的物是尚未建成的、報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案的房屋。抵押物必須是抵押人的合法房產(chǎn)。購(gòu)房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，并按合同規(guī)定支付了到期購(gòu)房款，這是預(yù)售商品房抵押的基礎(chǔ)。但此時(shí)，購(gòu)房人并不享有對(duì)預(yù)購(gòu)房的所有權(quán)，而是一種物的期待權(quán)，德國(guó)學(xué)者將其稱為“所有權(quán)之期待權(quán)”納入物權(quán)范疇。傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)理論排除了以期待性利益作為抵押權(quán)標(biāo)的的可能。預(yù)售商品房抵押對(duì)抵押權(quán)標(biāo)的范圍的擴(kuò)展，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押權(quán)標(biāo)的理論的內(nèi)容。
第二，它是一種從物權(quán)。預(yù)售商品房抵押權(quán)隨著主債權(quán)的發(fā)生而發(fā)生，隨著主績(jī)權(quán)的消滅而消滅，不能脫離主債權(quán)而單獨(dú)存在。若商品房預(yù)售行為無(wú)效，則建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無(wú)效。
第三，它是一種諾成性，要式合同。預(yù)售商品房抵押不轉(zhuǎn)移標(biāo)
的物的所有權(quán)，并以不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有為特征，并且抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，向縣級(jí)以上的地方人民政府規(guī)定的房管部門和土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。
三、預(yù)售商品房抵押權(quán)的設(shè)定
預(yù)售商品房抵押的設(shè)立突破了傳統(tǒng)的抵押權(quán)設(shè)立方式，預(yù)售商品房的抵押權(quán)不是象一般抵押權(quán)那樣通過限制所有權(quán)的方式設(shè)立，而是以轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)的方式設(shè)立。下面，本文將從預(yù)售商品房抵押的主體，及預(yù)售商品房抵押合同二方面來(lái)談一下預(yù)售商品房抵押權(quán)的設(shè)定。
（一）預(yù)售商品房抵押的當(dāng)事人
預(yù)售商品房抵押的當(dāng)事人主要有置業(yè)者（購(gòu)房人）、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商（售房人）。其中銀行是抵押權(quán)人，購(gòu)房人是抵押人。
在預(yù)售商品房抵押中，抵押人只能是購(gòu)房人，不能是預(yù)售房屋的開發(fā)商。（注：趙在春、夏先鵬二先生在《預(yù)售商品房抵押的法律效力》一文中認(rèn)為預(yù)售商品房抵押的抵押人是預(yù)售房屋的開發(fā)商。）房地產(chǎn)開發(fā)商“為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”，是“在建工程抵押”（注： 1997年5月9日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條。），這其中的房地產(chǎn)開發(fā)商是抵押人。也就是說(shuō)，“在建房屋”尚未出售的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商可以作為抵押人設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)已經(jīng)預(yù)售的在建房屋，預(yù)售人不能再設(shè)定抵押。在同一幢商品樓中，部分商品房已經(jīng)預(yù)售，部分商品房沒有預(yù)售，則房地產(chǎn)開發(fā)商只能對(duì)沒有預(yù)售的部分商品房設(shè)定抵押權(quán)。如果允許房地產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的商品房再用于抵押，勢(shì)必引起購(gòu)房人購(gòu)買權(quán)與抵押權(quán)相沖突的狀態(tài)。
作為抵押權(quán)人的銀行必須是經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行，并且必須認(rèn)真審查申請(qǐng)辦理抵押貸款的購(gòu)房人的主體資格。如抵押人為自然人，應(yīng)具有完全民事行為能力，并提供合法身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）、有關(guān)購(gòu)房人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明以及購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同及預(yù)付購(gòu)房款收據(jù)等相關(guān)資料。若抵押人為企業(yè)，則應(yīng)具備法人資格，并提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、批準(zhǔn)證書、公司章程、財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告、審計(jì)報(bào)告復(fù)印件、公司決策機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)抵押貸款的決議等相關(guān)資料。
由于預(yù)售商品房抵押時(shí)，抵押物尚未形成，作為抵押人的購(gòu)房人尚未取得抵押物的所有權(quán)。要使這種尚未形成的抵押物轉(zhuǎn)化為固定的成屋，主要取決于預(yù)售人的精心組織和經(jīng)營(yíng)管理等積極行為，通過具體的重產(chǎn)過程建成房屋。只有當(dāng)房屋竣工、預(yù)售人為購(gòu)房人辦理了產(chǎn)權(quán)證、土地使用證后，購(gòu)房人才實(shí)現(xiàn)了對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)，在此之前，購(gòu)房人所享有的只是一種“所有權(quán)的期待權(quán)”，抵押權(quán)人的抵押權(quán)也只有等房屋建成后才能得以實(shí)現(xiàn)，因此預(yù)售人在預(yù)售商品房抵押合同特殊當(dāng)事人的房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備以下條件：首先，具有法人資格，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照；其次，具備開發(fā)資格，即要有開發(fā)房屋相應(yīng)的資本證書、土地有償使用合同，國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)許可證、施工許可證；再次，具備商品房銷售資格，即要有物業(yè)銷售權(quán)的批準(zhǔn)書、預(yù)售商品房的批準(zhǔn)書。
（二）預(yù)售商品房抵押合同
預(yù)售商品房抵押合同是從合同，以預(yù)售商品房合同的合法，有效為前提。作為抵押權(quán)的銀行應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售商品房合同的雙方當(dāng)事人即預(yù)售人的購(gòu)房人的主體資格以及抵押物是合法進(jìn)行審查。購(gòu)房人雖與預(yù)售人簽訂了《預(yù)售商品房合同》，但未按合同約定支付購(gòu)房款的，不得設(shè)定抵押。
預(yù)售商品房抵押合同必須采取書面形式訂立，主要包括以下條款：1、訂立合同當(dāng)事人的姓名或名稱；2、貸款金額、期限、利率與利息；3、還款資金及還款計(jì)劃；4、抵押物保險(xiǎn)及保險(xiǎn)費(fèi)用負(fù)擔(dān)；5、擔(dān)保人責(zé)任；6、抵押期限；7、違約責(zé)任；8、爭(zhēng)議解決方式；9、當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
預(yù)售商品房抵押合同，自登記之日起生效。除法律或合同另有約定外，預(yù)售商品房抵押合同的變更和解除須經(jīng)預(yù)售人、購(gòu)房人和銀行三方同意，即抵押合同對(duì)三方均有約束力，需預(yù)售人、購(gòu)房人和銀行三方簽名或蓋章。
預(yù)售商品房抵押合同的訂立必須遵守我國(guó)法律、行政法律，不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，采取欺詐、脅迫手段或者乘人之危使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所簽訂的抵押合同無(wú)效。
四、預(yù)售商品房抵押的法律效力
（一）對(duì)抵押權(quán)標(biāo)的物的效力范圍
根據(jù)民法原理及《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，預(yù)售商品房抵押權(quán)的標(biāo)的物范圍應(yīng)包括預(yù)售商品房及其附屬物、從物連同房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。預(yù)售商品房的門窗、電梯、樓梯等作為該房屋的附屬物屬于抵押標(biāo)的物的范圍之內(nèi)，預(yù)售商品房的從物，如雜物間，隨同主物一起列入抵押范圍。但在預(yù)售商品房范圍內(nèi)新增加的房屋及預(yù)售商品房的天然孳息不屬于抵押物范圍之列。因土地使用權(quán)與地上房屋、建筑物的關(guān)聯(lián)性，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押，但如果作抵押的預(yù)售商品房處于劃撥土地，則該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不在抵押范圍之列，并且無(wú)論該商品房是否處于劃撥土地，作抵押的預(yù)售商品房的地下采礦權(quán)不屬于抵押范圍。
（二）預(yù)售商品房抵押對(duì)當(dāng)事人的效力
預(yù)售商品房抵押對(duì)當(dāng)事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果。表現(xiàn)為當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。預(yù)售商品房抵押法律關(guān)系的內(nèi)容比較復(fù)雜，它包括銀行與購(gòu)房人之間、購(gòu)房人與預(yù)售人之間、預(yù)售人與銀行之間三方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。作為抵押權(quán)人的銀行有按合同約定按時(shí)提供貸款的義務(wù)，在抵押人不履行義務(wù)時(shí)，享有對(duì)作為抵押的預(yù)售商品房依法拍賣、變賣，就所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，作為抵押人的購(gòu)房人負(fù)有按合同約定的還款方式及計(jì)劃還本付息的義務(wù)，預(yù)售人負(fù)有按約定交付預(yù)售商品房及瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
由于預(yù)售商品房是一種特殊的期貨，在房屋交付使用前，所有權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)商所有，購(gòu)房人只享有“所有權(quán)之期待權(quán)”，所以在工程峻工驗(yàn)收前樓宇遭毀損的，由預(yù)售人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。這似乎加重了預(yù)售人的責(zé)任，但卻是合理的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程基本由開發(fā)商所控制，抵押人和抵押權(quán)人并未參與工程與任何一個(gè)
過程，所以在抵押期間抵押物的毀損由預(yù)售人承擔(dān)責(zé)任可以促使其盡職盡責(zé)，使抵押合同的實(shí)現(xiàn)獲得一定的保障。
預(yù)售商品房在抵押期間竣工的，預(yù)售人應(yīng)按規(guī)定為預(yù)購(gòu)人辦理房產(chǎn)登記和過戶手續(xù)，將《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》交給預(yù)購(gòu)人收?qǐng)?zhí)。抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，須重新與抵押權(quán)人辦理房屋抵押登記手續(xù)。
在抵押期間，預(yù)售人不得將已作抵押的預(yù)售商品房再出售轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押，不得擅自提高房?jī)r(jià)以及實(shí)施其他損害預(yù)購(gòu)人合法權(quán)益的行為。對(duì)于遲延交貨及標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵等應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向預(yù)購(gòu)人說(shuō)明。
（三）預(yù)售商品房抵押的排他性與絕對(duì)性
預(yù)售商品房設(shè)定抵押權(quán)后，只要主債務(wù)未得到清償，無(wú)論抵押物位于何處，流于何人之手，抵押權(quán)人均可以對(duì)抗第三人包括物的新所有人，這就是預(yù)售商品抵押的排他性與絕對(duì)性。其理論依據(jù)是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，法定權(quán)利優(yōu)于意定權(quán)利，所以房屋抵押權(quán)優(yōu)于房屋交付請(qǐng)求權(quán)。
五、預(yù)售商品房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
預(yù)售商品房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，指抵押權(quán)人（即貸款銀行）在其債權(quán)已屆清償期而未受清償時(shí)，有權(quán)依法以折價(jià)或拍賣、變賣及其他方式處分抵押的預(yù)售商品房，從而得到優(yōu)先受償?shù)姆尚袨�。處分抵押的預(yù)售商品房所得的金額依下列順序分配：“（一）支付處理抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；（三）償付抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；（五）剩余金額交還抵押人�！保ㄗⅲ骸冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第47條，建設(shè)部97年5月9日發(fā)布。）同一預(yù)售商品房設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。處分抵押物所得金額不足以支付債務(wù)和違約金額、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。
由于預(yù)售商品房自身的特殊性，其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有和傳統(tǒng)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式不同的地方，構(gòu)成了對(duì)傳統(tǒng)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的發(fā)展與突破。
第一，物上代位權(quán)的行使。當(dāng)債務(wù)人享有對(duì)第三人的權(quán)利而不行使，致使其財(cái)產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失時(shí)，危害債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人可以代位行使屬于債務(wù)人的權(quán)利，以增加債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如預(yù)售商品房抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押物保險(xiǎn)的，抵押人應(yīng)當(dāng)在辦理好投保手續(xù)后將保單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押物發(fā)生毀損，滅失的，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?br />
第二，通過訂立合同，取得抵押人的“所有權(quán)之期待權(quán)”。在拍賣、變賣抵押的預(yù)售商品房時(shí)，無(wú)人買受，抵押權(quán)人可與抵押人訂立合同，協(xié)議將抵押的預(yù)售商品房折價(jià)以清償債權(quán)。具體辦法是通過房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)定價(jià)后，抵押人與抵押權(quán)人辦理過戶手續(xù)，由貸款銀行直接取得預(yù)購(gòu)人對(duì)在建商品房的所有權(quán)益。當(dāng)?shù)盅旱臉腔ňr(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商直接將《房屋所有權(quán)證》及《土地使用權(quán)證》交付抵押權(quán)人（即貸款銀行）收?qǐng)?zhí)，那時(shí)貸款銀行將直接取得該房屋的所有權(quán)。這一做法并不違反擔(dān)保法中有關(guān)抵押權(quán)流質(zhì)契約的禁止性規(guī)定。所謂流質(zhì)契約，是指在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，于抵押合同中約定于債權(quán)已屆清償期而未受清償時(shí)，則抵押物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于抵押權(quán)人所有，又稱流押契約、流抵契約或抵押物代償條款。流質(zhì)契約在立法中明文予以禁止或于立法中明文規(guī)定為無(wú)效，就稱為流質(zhì)契約的禁止。（注：孔祥俊主編《擔(dān)保法例解與適用》，人民法院出版社，1996年9月，第341頁(yè)。）我國(guó)《擔(dān)保法》第40條即是關(guān)于流質(zhì)契約的禁止性規(guī)定。此一立法規(guī)定旨在保護(hù)債務(wù)人的利益，因?yàn)閭鶆?wù)人負(fù)擔(dān)債務(wù)，在許多情況下都是因?yàn)橐粫r(shí)的經(jīng)濟(jì)窘迫，以經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的抵押物擔(dān)保債權(quán)額較小的債權(quán)，若允許抵押權(quán)人在其債權(quán)未受清償時(shí)，直接取得抵押物的所有權(quán)，從而獲取超出債權(quán)額的非分利益，則使債務(wù)人蒙受不必要的損失。在預(yù)售商品房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式中，雖然抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議后取得了抵押物的所有權(quán)，但這中間有過戶手續(xù)，并且是在抵押的預(yù)售商品房無(wú)法拍賣、變賣的前提下，將其折價(jià)，用來(lái)清償債權(quán)。折價(jià)時(shí)由抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商一致，雙方意思表示真實(shí)，并請(qǐng)有關(guān)部門和專門人員進(jìn)行評(píng)估定價(jià)，公平合理，不會(huì)損害抵押人的利益，而且在樓花尚未竣工時(shí)，抵押人（購(gòu)房人）擁有的也僅是“所有權(quán)之期待權(quán)”，并不享有真正的所有權(quán)。
六、預(yù)售商品房抵押權(quán)的消滅
預(yù)售商品房抵押權(quán)的消滅，是指抵押權(quán)已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)或抵押合同的義務(wù)已全部履行，抵押人與抵押權(quán)人所建立的抵押關(guān)系宣告解除或結(jié)束。通常有以下幾種情形：
（一）預(yù)售商品房抵押合同到期，抵押人如期清償債務(wù)，抵押權(quán)人與抵押人到預(yù)售商品房所在地的房管部門和土地管理部門辦理抵押登記注銷手續(xù)，當(dāng)事人之間因抵押合同所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系依法終止，抵押權(quán)消滅。
（二）抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅。
1、抵押人到期不履行義務(wù)，抵押權(quán)人（貸款銀行）依法將抵押的預(yù)售商品房拍賣、變賣，就所得價(jià)款優(yōu)先受償，權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。
2、抵押人到期不履行義務(wù)，抵押權(quán)人依法折賣、變賣抵押物，但無(wú)人買受時(shí)，經(jīng)過評(píng)估作價(jià)，辦理過戶手續(xù)，抵押權(quán)人的債權(quán)得到清償，導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。
（三）抵押權(quán)因預(yù)售商品房抵押合同無(wú)效而消滅。導(dǎo)致預(yù)售商品房抵押合同無(wú)效的原因有：
1、不具備《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)中規(guī)定的條件，而從事商品房預(yù)售業(yè)務(wù)的。
2、預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人惡意患通，騙取銀行訂立抵押貸款合同的。
3、未辦理抵押登記。
4、其他法律、法規(guī)應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同的。
凡是具有以上情形之一的，預(yù)售商品房抵押合同無(wú)效，抵押當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系宣告終結(jié)，抵押權(quán)隨之消滅。
對(duì)預(yù)售商品房抵押合同無(wú)效的處理可參照《民法通則》和《經(jīng)濟(jì)合同法》關(guān)于無(wú)效合同的處理規(guī)定。如果抵押人有過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，賠償給抵押權(quán)人造成的損失。如果雙方都有過錯(cuò)，則各自在自己的責(zé)任范圍內(nèi)賠償給對(duì)方造成的損失。
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