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試論商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)及預(yù)約款
內(nèi)容摘要：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來(lái)某個(gè)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的預(yù)約。預(yù)約確定雙方將來(lái)洽談合同的權(quán)利和義務(wù)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是購(gòu)房合同，也不是購(gòu)房合同的從合同。應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則確定預(yù)約雙方的權(quán)利和義務(wù)。預(yù)約款不能簡(jiǎn)單視為定金。
主題詞；商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，預(yù)約款，定金
引言
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如，很多開(kāi)發(fā)商在和準(zhǔn)買受人簽訂購(gòu)房合同前，與其（以下稱為準(zhǔn)買受人）簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)（實(shí)踐中使用的名稱不一，例如稱為預(yù)訂書(shū)、確認(rèn)書(shū)等），要求準(zhǔn)買受人交納定金，準(zhǔn)買受人將在將來(lái)某個(gè)時(shí)間和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。這種商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱商品房解釋）中對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問(wèn)題，內(nèi)容簡(jiǎn)略，故仍有進(jìn)一步探討的必要。
一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的意義及性質(zhì)
�。ㄒ唬┥唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)的意義
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來(lái)可確定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，確定買賣雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)。
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的通常內(nèi)容是，準(zhǔn)買受人向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買開(kāi)發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買受人如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)還約定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，但一般都會(huì)寫(xiě)明認(rèn)購(gòu)的房號(hào)，約定的購(gòu)房單價(jià)等。也有的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容很詳細(xì)，基本涵蓋了法律規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。
�。ǘ┥唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認(rèn)為，預(yù)約生效后，發(fā)生將來(lái)訂立一定合同的債務(wù)，原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán)，與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的，這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)呢？下文會(huì)逐一加以分析。
在實(shí)踐中，很多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來(lái)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，但是，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，只要準(zhǔn)買受人按時(shí)支付了預(yù)約款，開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房，并按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人洽談。但是必須看到，購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的是將來(lái)訂約而不是將來(lái)洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買受人，均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。也就是說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來(lái)洽談，并對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。在一般預(yù)約，預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與普通預(yù)約合同的區(qū)別。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同
（一）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同的從合同
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。
有種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購(gòu)房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為，首先，定金條款并不是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)大都約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的確實(shí)是定金條款，但沒(méi)有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是，定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立，但是這種債務(wù)并不是購(gòu)房合同的債務(wù)，而是雙方去洽談購(gòu)房合同這樣一種債務(wù)。因此， 定金并非購(gòu)房合同之擔(dān)保，而是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是訂立購(gòu)房合同的定金擔(dān)保。
（二）具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同
如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有什么樣的法律效力呢？有種觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同�！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面購(gòu)房合同，但書(shū)面購(gòu)房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)視為購(gòu)房合同。
筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于確定雙方去洽談購(gòu)房合同的義務(wù)，購(gòu)房合同則是對(duì)購(gòu)房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購(gòu)房合同，并不是對(duì)雙方簽訂購(gòu)房合同的直接確認(rèn)，因此它不是購(gòu)房合同本身。不能因商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)將來(lái)洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是，因?yàn)橘?gòu)房合同的主要內(nèi)容可以通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)確定，開(kāi)發(fā)商又接受了準(zhǔn)買受人付款的實(shí)際履行行為，因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面購(gòu)房合同的規(guī)定，就可以認(rèn)定買賣關(guān)系有效。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定是一種有效的合同義務(wù)，合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)為依據(jù)要求對(duì)方履行商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí)，它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約，具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。
�。ㄈ┚邆淠男l款的商
品房認(rèn)購(gòu)書(shū)可以視為普通預(yù)約
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約，從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力？
從商品房解釋第五條規(guī)定來(lái)看，顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不妥。因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)能夠具備申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書(shū)守約方的利益。
筆者認(rèn)為，商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，是對(duì)認(rèn)購(gòu)預(yù)約成立的條件認(rèn)識(shí)不清所致，也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理，無(wú)論什么種類的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠(chéng)然，商品房買賣合同特別是預(yù)售合同，的確在確認(rèn)雙方買賣意向之外，還有許多內(nèi)容需要明確，這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是，鑒于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于通過(guò)洽談進(jìn)行房屋買賣交易，只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)同具備了購(gòu)房合同成立的標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有約定的購(gòu)房合同的內(nèi)容可以通過(guò)合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，我們來(lái)考察第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容中哪些是購(gòu)房合同成立所必要的。
當(dāng)事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購(gòu)房合同成立所必要的。關(guān)于第二條商品房基本狀況，筆者認(rèn)為，約定了房號(hào)就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項(xiàng)，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的審批手續(xù)、圖紙等確定。關(guān)于第三條商品房的銷售方式，筆者認(rèn)為，本條并非必要。理由是在沒(méi)有特殊約定的情況下，銷售方式可以推定。關(guān)于第四條商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，筆者認(rèn)為，價(jià)款是購(gòu)房合同的必要條款，由于目前商品房市場(chǎng)并未形成充分的競(jìng)爭(zhēng)，難以確定市場(chǎng)價(jià)格，因此，價(jià)格約定是必要條件。當(dāng)然，只要通過(guò)約定可以確定價(jià)格就可以了，至于付款方式和付款時(shí)間，完全可以通過(guò)交易習(xí)慣來(lái)確定。值得注意的是，由于商品房的面積有多種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，例如套內(nèi)建筑面積和建筑面積之間區(qū)別就很大，直接影響著房屋總價(jià)的確定和單價(jià)的高低，因此筆者認(rèn)為，面積計(jì)算方式應(yīng)為必要條款。
關(guān)于第五條交付使用條件及日期，筆者認(rèn)為，對(duì)于交付使用條件，相關(guān)法律和法規(guī)有比較明確的規(guī)定，包括強(qiáng)行性規(guī)定和任意性規(guī)定，可以起到漏洞補(bǔ)充的作用，因此并非必要。關(guān)于交付日期的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，如果是現(xiàn)房出售，沒(méi)有約定交付日期的，可以通過(guò)合同法的催告制度解決；如果是預(yù)售，可以合理確定交付期限；關(guān)于第六條裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，筆者認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設(shè)備的內(nèi)容，一般可以視為購(gòu)房合同的內(nèi)容；即使沒(méi)有這方面的規(guī)定，也可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)確定；如果開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)中也沒(méi)有此方面的內(nèi)容，可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和行業(yè)的最低標(biāo)準(zhǔn)。因此，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不是購(gòu)房合同的必要條款。關(guān)于第七條供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，筆者認(rèn)為，關(guān)于配套設(shè)施，各地政府往往對(duì)開(kāi)發(fā)商都有比較明確的要求，因此本條并非必要條件。關(guān)于第八條公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，筆者認(rèn)為，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，既可以通過(guò)其他買房人與開(kāi)發(fā)商的約定來(lái)判斷，也可以通過(guò)公共配套建筑是否列入了開(kāi)發(fā)商的建筑成本和公攤面積來(lái)確定，不是購(gòu)房合同的必要條款。關(guān)于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜，商品房解釋中做出了如何處理的明確規(guī)定，并非必要條款。
關(guān)于第十一條解決爭(zhēng)議的方法，筆者認(rèn)為，司法裁判是法定的解決方式，雙方?jīng)]有約定不影響糾紛的解決，更不影響合同的成立，并非必要條款。關(guān)于第十二條違約責(zé)任，筆者認(rèn)為，根據(jù)商品房買賣合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計(jì)算方法，可以折衷裁定；商品房解釋中關(guān)于開(kāi)發(fā)商的重大違約事項(xiàng)處理，也有很多明確的規(guī)定，賦予了買房者保護(hù)自己權(quán)利的充足方法，因此，違約責(zé)任不是必要條款。
綜上所述，只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件。但是應(yīng)當(dāng)注意的是，只有在開(kāi)發(fā)商拒絕履行洽談簽約義務(wù)時(shí)，準(zhǔn)買受人才有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商將房屋出售給自己。如果開(kāi)發(fā)商履行了洽談義務(wù)，雙方無(wú)法就商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，那么，準(zhǔn)買受人仍然無(wú)權(quán)提出強(qiáng)制購(gòu)買的請(qǐng)求。這種標(biāo)準(zhǔn)，保證了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制雙方洽談的義務(wù)，同時(shí)又不會(huì)干涉雙方的簽約自由。筆者認(rèn)為是比較合理的。
三、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立和生效
（一）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)具備哪些必要條款才能成立？有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)只有達(dá)到以下條件后才是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款簽訂購(gòu)房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談并訂立買賣合同。
筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非購(gòu)房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購(gòu)房合同的成立和生效。合同條款無(wú)論繁簡(jiǎn)，其成立要件應(yīng)以法律能憑其條款予以確認(rèn)和保護(hù)為準(zhǔn)。只要合同內(nèi)容確定、可能、合法、公平，并且當(dāng)事人就此達(dá)成了合意，合同債權(quán)就可以有效成立。反之，合同債權(quán)就不能有效成立。因此，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)只要是表明了雙方在將來(lái)時(shí)間洽談購(gòu)房合同的協(xié)議，就足以構(gòu)成獨(dú)立的合同。就可以推定開(kāi)發(fā)商已經(jīng)默示承諾保留該房至約定的時(shí)點(diǎn)不另行出售，因此雙方無(wú)需就該房不得再向第三人出售做出特約；也能夠推定要按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容洽談購(gòu)房合同，同樣無(wú)需特約。
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，雙方都有權(quán)要求對(duì)方按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容洽談購(gòu)房合同。如果將來(lái)雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成與商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容不一致的購(gòu)房合同，也并不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同的效力。
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否必須約定房號(hào)和單價(jià)？筆者認(rèn)為，約定房號(hào)和單價(jià)并非確定認(rèn)購(gòu)的意思確定的必要條件。即使沒(méi)有約定認(rèn)購(gòu)的房號(hào)和單價(jià)，認(rèn)購(gòu)的意思也是確定的。當(dāng)然，這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)商不能形成足夠的義務(wù)。這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)如果約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，不簽訂購(gòu)房合同預(yù)約款不退的規(guī)定顯然是不具有法律效力的。
（二）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的生效
在實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商為籌集建房資金，在未取得商品房預(yù)售許可證前就開(kāi)始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，并與客戶洽談商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，內(nèi)部商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是無(wú)效的合同。其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定， 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合預(yù)售條件。根據(jù)商品房解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非購(gòu)房合同，不能把買賣合同的生效條件誤認(rèn)為是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的生效要件，不應(yīng)要求簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)就符合商品房預(yù)售條件。無(wú)論雙方是否在取
得預(yù)售許可后再簽訂正式購(gòu)房合同，或者在起訴之前取得預(yù)售許可證與否，均不應(yīng)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力。如果只是簽訂內(nèi)部商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，并不實(shí)際支付購(gòu)房款，不會(huì)因沒(méi)有取得預(yù)售許可證導(dǎo)致預(yù)約無(wú)效。
在實(shí)踐中，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的目的通常是為了籌集資金。開(kāi)發(fā)商在取得土地使用證和建設(shè)用地許可證后，就向資金擁有人發(fā)出較低價(jià)格的認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)人實(shí)際支付部分房款，在開(kāi)發(fā)商以較高價(jià)格正式開(kāi)盤(pán)后，開(kāi)發(fā)商再利用購(gòu)房人交付的購(gòu)房款支付按照開(kāi)盤(pán)價(jià)計(jì)算的房款，認(rèn)購(gòu)人取得認(rèn)購(gòu)價(jià)和開(kāi)盤(pán)價(jià)之間的差價(jià)。筆者認(rèn)為，這是一種規(guī)避法定商品房銷售條件的行為，是無(wú)效的。但應(yīng)當(dāng)澄清的是，這種認(rèn)購(gòu)實(shí)際上并不是預(yù)約性質(zhì)，而是非法買賣的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)稱為內(nèi)部銷售為妥。這種合同的無(wú)效并不是認(rèn)購(gòu)預(yù)約的無(wú)效，而是非法買賣的無(wú)效。
四、預(yù)約款
�。ㄒ唬╊A(yù)約款是否就是定金
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中最核心的條款，除了約定了雙方的訂約義務(wù)以外，就是關(guān)于預(yù)約款的約定。那么，預(yù)約款的法律性質(zhì)是什么呢？預(yù)約款是否就是定金？
筆者認(rèn)為，預(yù)約款并不一定就是定金。擔(dān)保法解釋第118條規(guī)定，如果沒(méi)有約定定金字樣，如果想認(rèn)定款項(xiàng)的性質(zhì)為定金，必須通過(guò)約定的內(nèi)容來(lái)體現(xiàn)。如果雙方對(duì)于預(yù)約款的性質(zhì)沒(méi)有做出明確的約定，則不能當(dāng)然推定預(yù)約款就是定金。也就是說(shuō)，如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有約定預(yù)約款的性質(zhì)就是定金，也沒(méi)有約定準(zhǔn)買受人不在約定的將來(lái)時(shí)間洽談時(shí)預(yù)約款不退，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利扣留預(yù)約款的。
�。ǘ┘s定了預(yù)約款不退條款的預(yù)約款是否就是定金
大家知道，定金合同的內(nèi)容包括兩個(gè)方面，一個(gè)方面是給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；另一個(gè)方面是收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這兩個(gè)方面共同構(gòu)成了定金作為債權(quán)擔(dān)保的效力。如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了準(zhǔn)買受人不來(lái)洽談時(shí)無(wú)權(quán)要求返還預(yù)約款，就應(yīng)當(dāng)推定出賣人默示承諾不履行洽談義務(wù)時(shí)雙倍返還預(yù)約款，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定其性質(zhì)為定金。因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)是雙務(wù)合同，在準(zhǔn)買受人在負(fù)有洽談義務(wù)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也負(fù)有洽談義務(wù)。如果不在法律上做出這種推定，開(kāi)發(fā)商違約拒絕洽談購(gòu)房合同時(shí)，就無(wú)需與準(zhǔn)買受人拒絕洽談時(shí)失去同樣數(shù)量的金額，這種條款是不公平的。
�。ㄈ╊A(yù)約款能否作為開(kāi)發(fā)商保留房屋的對(duì)價(jià)
有種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了開(kāi)發(fā)商的單方扣款權(quán)時(shí)，可以把預(yù)約款視為開(kāi)發(fā)商保留在此期間內(nèi)的對(duì)價(jià)，所以不存在不公平的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商洽談商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后，產(chǎn)生了不再向第三人出售該房屋的義務(wù)，也產(chǎn)生了按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條件簽定購(gòu)房合同的義務(wù)。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為此會(huì)影響其盡快出售房屋的目的。因此，如果準(zhǔn)買受人無(wú)故不來(lái)洽談，無(wú)論商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否約定開(kāi)發(fā)商此時(shí)是否有權(quán)扣收預(yù)約款，開(kāi)發(fā)商都有權(quán)扣收預(yù)約款，以作補(bǔ)償。至于如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的違約行為，導(dǎo)致準(zhǔn)買受人受有損害，準(zhǔn)買受人完全可以要求開(kāi)發(fā)商另行賠償。定金作用是擔(dān)保債權(quán)的履行，既不以發(fā)生損害為前提，也不以損害賠償為目的。因此，此時(shí)無(wú)需將預(yù)約款視為定金。
筆者不同意這種觀點(diǎn)。我國(guó)實(shí)踐中的預(yù)約款并不具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。對(duì)價(jià)，是英美合同法上的理論。在英美合同法上，存有這樣一種土地購(gòu)買合同。準(zhǔn)買受人向土地出賣人繳納一小筆款項(xiàng)，土地出賣人允諾在將來(lái)以確定的價(jià)格將土地出賣給準(zhǔn)買受人。在這個(gè)合同下，準(zhǔn)買受人享有訂約的權(quán)利，出賣人允諾將該土地出賣給準(zhǔn)買受人。這樣的允諾是可以強(qiáng)制執(zhí)行的。如果出賣人不履行允諾，法律可以要求其強(qiáng)制出賣。
這種情況看起來(lái)似乎與預(yù)約款性質(zhì)相似，其實(shí)不然。首先，英國(guó)的土地保留對(duì)價(jià)支付后，就已經(jīng)歸土地出賣人所有了，不存在退還的問(wèn)題，因此說(shuō)它具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。而準(zhǔn)買受人從未明示這筆錢從此就歸開(kāi)發(fā)商所有，也就不具備對(duì)價(jià)的性質(zhì)。
其次，因?yàn)橥恋爻鲑u合同的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，所以在支付土地保留金時(shí)，土地合同的內(nèi)容已經(jīng)確定了。所以土地保留對(duì)價(jià)有著類似于史尚寬先生所言的預(yù)約的性質(zhì)。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾，準(zhǔn)買受人是有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說(shuō)，這樣的約定，可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數(shù)情況下，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)也不具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，是不能強(qiáng)制履行的。
至于無(wú)需雙倍返還，可以另行索賠的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是不恰當(dāng)?shù)�。因�(yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)保證的主要是洽談購(gòu)房合同的可得利益，準(zhǔn)買受人雖然享有要求損害賠償?shù)臋?quán)利，但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購(gòu)房合同還沒(méi)有簽訂，其支付預(yù)約款期待的可得利益難以得到保障，而僅能追究開(kāi)發(fā)商的締約過(guò)失責(zé)任。而定金卻具有擔(dān)保債權(quán)履行的作用，主張雙倍返還無(wú)需主合同的成立，是比較公平也比較容易實(shí)現(xiàn)的。
因此，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的預(yù)約款不是一種對(duì)價(jià)，而是一種擔(dān)保。如果沒(méi)有約定預(yù)約款不退條款，可以視為類同于酒席訂金。
（四作為定金的預(yù)約款
如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定或可以認(rèn)定預(yù)約款的性質(zhì)是購(gòu)房定金，那么，預(yù)約款是什么類型的定金？
筆者認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。如果在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款是立約定金。如果約定了解約權(quán)，具有解約定金的性質(zhì)。
《擔(dān)保法司法解釋》第115條規(guī)定，“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�！北緱l解釋認(rèn)為預(yù)約款是作為訂立主合同的擔(dān)保，顯然認(rèn)為購(gòu)房定金是立約定金。
筆者不同意這種觀點(diǎn)。根據(jù)民法理論，立約定金的法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系。立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就成立。這顯然不符合預(yù)約款的特點(diǎn)。前文已述，作為定金的預(yù)約款并不是擔(dān)保購(gòu)房合同的訂立的，而是擔(dān)保雙方履行洽談義務(wù)的，只要雙方履行了洽談義務(wù)，即使最終沒(méi)有達(dá)成購(gòu)房合同，也不能適用定金罰則。該條解釋也承認(rèn)，只有在拒絕訂立主合同時(shí)，才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內(nèi)容已經(jīng)確定。因此，在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。
如果在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款的性質(zhì)應(yīng)該是立約定金。此時(shí)，雙方的義務(wù)已經(jīng)不是洽談?dòng)喖s，而是訂約，作為定金的預(yù)約款所擔(dān)保的就是雙方的訂約，相對(duì)于購(gòu)房合同來(lái)說(shuō)就是立約定金。但應(yīng)當(dāng)注意的是，相對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)來(lái)說(shuō)，它仍然是違約定金。
還有一種意見(jiàn)認(rèn)為，購(gòu)房定金具有解約定金的性質(zhì)。也就是說(shuō)，準(zhǔn)買受人有權(quán)以放棄預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)以雙倍返還預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購(gòu)，雙方除此之外無(wú)需對(duì)解約行為在承擔(dān)其他責(zé)任。
筆者認(rèn)為，預(yù)約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權(quán)交付的定金。各國(guó)關(guān)于解約定金的規(guī)定各不相同
。在羅馬法，定金除當(dāng)事人另有訂定外，沒(méi)有解除權(quán)保留之效力。德民336條2項(xiàng)規(guī)定，如無(wú)其他規(guī)定，定金不視為解約金。法國(guó)和日本民法規(guī)定了解約定金，解約定金為定金之通常性質(zhì)。也就是說(shuō)，只有法律做出了明確規(guī)定的情況下，解約權(quán)才能視為定金的通常性質(zhì)。我國(guó)的法律沒(méi)有這樣的規(guī)定。我國(guó)《擔(dān)保法司法解釋》第117條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定�！币簿褪钦f(shuō)，合同必須對(duì)這種解約權(quán)做出明確的約定，否則解約權(quán)不是定金的通常性質(zhì)。
如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定，交付預(yù)約款的一方可以按照合同的約定以喪失預(yù)約款為代價(jià)而解除主合同，收受預(yù)約款的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同，這種約定是有效的。此時(shí)，如果當(dāng)事人以承擔(dān)定金損失為代價(jià)要求解除合同的，對(duì)該合同不能強(qiáng)制實(shí)際履行。此時(shí)，應(yīng)允許合同解除，并裁判當(dāng)事人以承擔(dān)定金處罰代替履行合同。
五、違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的法律責(zé)任
經(jīng)過(guò)了前文的討論，就可以確定違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的違約責(zé)任了。
首先，有定金條款的適用前文關(guān)于定金的討論。
除此之外，還有一個(gè)是否可以要求強(qiáng)制履行和損害賠償?shù)膯?wèn)題。筆者認(rèn)為，如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，準(zhǔn)買受人可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容將房屋出賣給自己。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同�！鄙唐贩拷忉尩谖鍡l的不足之處在于，當(dāng)認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí)，就應(yīng)當(dāng)是可以強(qiáng)制執(zhí)行的了，不需要開(kāi)發(fā)商實(shí)際收受了購(gòu)房款的條件。
如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，則準(zhǔn)買受人無(wú)權(quán)強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商將房屋出賣給自己。英國(guó)合約法上，認(rèn)為這是不完全的協(xié)議。雖然雙方當(dāng)事人可在要約和承諾的必要條件已經(jīng)相一致的意義上達(dá)成協(xié)議，但不存在合同，因?yàn)閰f(xié)議的條款是不固定的。除非合同的所有具體條款都是相一致的，他們之間就不會(huì)存在有約束力的合同（指購(gòu)房合同）。
當(dāng)然，無(wú)論商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，均不影響守約方要求違約方賠償損害的權(quán)利。如果一方拒絕洽談，自然要承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任；如果雙方已經(jīng)洽談，并已經(jīng)洽談好條款，一方卻拒絕與另一方訂約，另一方有權(quán)要求強(qiáng)制購(gòu)買，在開(kāi)發(fā)商無(wú)法履約時(shí)，可以要求其賠償可得利益損失。
結(jié)語(yǔ)
由于現(xiàn)有法律缺乏相應(yīng)規(guī)定，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中產(chǎn)生了很多問(wèn)題。有種意見(jiàn)甚至認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)廢除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一律認(rèn)定無(wú)效，預(yù)約款退還。筆者則認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有違意思自治的合同法原則，是不可取的。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，可以確定買賣雙方洽談?dòng)喖s的義務(wù)，又避免了買房人草率簽約，是一種設(shè)計(jì)精巧的利益平衡制度。只要通過(guò)設(shè)立法律制度，合理的平衡買賣雙方的利益，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是可以在房地產(chǎn)交易中好的作用的。
參考書(shū)目：
1、《債法總論》 史尚寬著 中國(guó)政法大學(xué)出版社 2000年。
2、《英國(guó)合同法》 何寶玉著 中國(guó)政法大學(xué)出版社 1999年。
3、《論合同漏洞的填補(bǔ)》 王利明 中國(guó)法學(xué)網(wǎng)。個(gè)人網(wǎng)絡(luò)文集。
4、《審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》 韓延彬 《人民司法》 2003年第6期。
5、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的理解與適用》 李國(guó)光等主編 2000年。
6、《淺析商品房銷售中的認(rèn)購(gòu)書(shū)》 譚蓉 http://www.gmqfdc.com
7、《簡(jiǎn)析定金罰則在房產(chǎn)買賣糾紛適用中的有關(guān)問(wèn)題》 張玉琴 鄭州法院網(wǎng)（http://zzfy.chinacourt.org）
8、《商品房買賣中的定金問(wèn)題》 高原 法律圖書(shū)館網(wǎng)（http://www.law-lib.com）法律論文資料庫(kù)。
山東亞和太律師事務(wù)所·陳兆利
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