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論城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)控制
最近幾年來(lái)，我國(guó)房地業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢(shì)來(lái)看，它還遠(yuǎn)未成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，國(guó)家還須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取發(fā)展的方針，因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，將是國(guó)家的一個(gè)長(zhǎng)期任務(wù)。而城市規(guī)劃作為其中一種很重要的手段，不得不引起我們的重視�！�城市規(guī)劃作為一門(mén)新興的學(xué)科，越來(lái)越受到社會(huì)的重視。隨著中國(guó)城市化步伐的進(jìn)一步推進(jìn)，我們看見(jiàn)城市規(guī)劃的重要性已日益凸顯。同時(shí)，房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展使得城市規(guī)劃提前從書(shū)本越到了現(xiàn)實(shí)生活中，而城市規(guī)劃的合理配置也將為房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質(zhì)、城市建設(shè)用地布局，城市詳細(xì)規(guī)則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標(biāo)以及城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改造等因素。對(duì)于這些因素的量化規(guī)定必須建立在民主決策和科學(xué)決策的基礎(chǔ)上，切忌少數(shù)行政長(zhǎng)官意志主宰決策過(guò)程�！冻鞘幸�(guī)劃法》是1990年4月開(kāi)始施行的，依據(jù)這個(gè)法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)說(shuō)各級(jí)人民政府都先后制定了本轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃。但是這些規(guī)定明顯沒(méi)有將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的因素包含進(jìn)去，以致造成現(xiàn)在不少房屋建筑在表面上并不違背規(guī)劃布局的要求，但在實(shí)際上并不符合一個(gè)科學(xué)規(guī)劃應(yīng)有的要求。以現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度和規(guī)模，就要求各級(jí)人民政府都應(yīng)按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求和本轄區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)過(guò)去的城市規(guī)劃進(jìn)行一次民主和科學(xué)的審視，以便進(jìn)一步完善城市規(guī)劃。在具體的城市規(guī)劃中，我認(rèn)為主要應(yīng)注意以下問(wèn)題：
一、對(duì)舊城的改造問(wèn)題
中國(guó)是一個(gè)古老的國(guó)度，中國(guó)的城市也大都是具有多年悠久歷史的古城。因此，中國(guó)城市絕不可能像華盛頓的建設(shè)一樣，現(xiàn)有圖紙后有城市。所以，中國(guó)城市規(guī)劃的重點(diǎn)應(yīng)放在對(duì)舊城的改造上。舊城改造的最大優(yōu)點(diǎn)莫過(guò)于它能夠在不擴(kuò)大土地占用面積的基礎(chǔ)上解決人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的房屋需要。作為一個(gè)來(lái)自古城揚(yáng)州的學(xué)生，我可以說(shuō)是深有感觸。就以揚(yáng)州為例，她的風(fēng)景秀麗空氣清新，是眾多優(yōu)勢(shì)之士理想的擇居之處。但是，充滿(mǎn)濃濃古韻的她城區(qū)小而且古跡甚多，屬于不改造不行卻是改造難度最大的那種。想在這樣的城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)在不是一件容易的事情，既要充分利用僅有的空間又不能破壞城市本身的景致，同時(shí)還要盡量照顧房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)能與城市的整體風(fēng)貌相一致，所以對(duì)舊城的改造上被作為首選。當(dāng)然，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方法不止是對(duì)舊城的改造，還有擴(kuò)張城市這一方法，但是以輻射的方法來(lái)擴(kuò)張城市會(huì)導(dǎo)致周邊郊縣的耕地被占用，這正是第二個(gè)應(yīng)該注意的問(wèn)題�！�
二、對(duì)耕地占有面積的控制
我國(guó)正在面臨著一場(chǎng)土地危機(jī)，而這種危機(jī)還可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的失控而加劇。客觀地說(shuō)，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要不占用耕地，是辦不到的，現(xiàn)在問(wèn)題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內(nèi)。這個(gè)限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開(kāi)墾為耕地的土地面積、人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)以及其他建設(shè)可能占用耕地等多種因素。我們不能走許多資本主義國(guó)家至今引以為教訓(xùn)的用擴(kuò)占新地特別是耕地辦法去發(fā)展城市的路子，那樣只能使城市無(wú)限膨脹，這不符合中國(guó)的國(guó)情，我國(guó)今后尋求的不應(yīng)當(dāng)是過(guò)分膨脹現(xiàn)有大城市，而應(yīng)當(dāng)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市，走真正符合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的道路。
三、對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)
城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和改善，本來(lái)應(yīng)當(dāng)是而且可能是互相統(tǒng)一的，但是現(xiàn)在城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯(cuò)、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設(shè)施不配套等多種原因，而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化，現(xiàn)在許多城市一眼望去只見(jiàn)高樓、煙霧和雜亂，不見(jiàn)綠茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，這種狀況，如不加以改變，必然殃及子孫后代。因此，凡是與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的保護(hù)等，只有全國(guó)性的比較原則的立法是不能完全解決問(wèn)題的，還必須制定地方性法規(guī)，加以具體規(guī)定。其實(shí)在上述一些方面，并不是無(wú)法可依，現(xiàn)在的主要問(wèn)題是執(zhí)法不嚴(yán)。環(huán)境執(zhí)法與其他執(zhí)法相比，往往更具難度，其中一個(gè)重要原因是人們?nèi)狈Νh(huán)境權(quán)利意識(shí)，自己權(quán)利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主張權(quán)利，即使申訴或者訴訟到執(zhí)法機(jī)關(guān)的與破壞環(huán)境有關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也不能夠依法得以處理。今后我們應(yīng)當(dāng)從全民族的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，大力樹(shù)立我國(guó)公民和法人的環(huán)境權(quán)利意識(shí)，提高執(zhí)法機(jī)關(guān)環(huán)境執(zhí)法自覺(jué)性，以便形成一個(gè)任何嚴(yán)重影響環(huán)境的工程項(xiàng)目不能建設(shè)即使已經(jīng)建設(shè)的也要強(qiáng)令撤除的法律機(jī)制。
綜上看來(lái)，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中有許多值得關(guān)注的問(wèn)題，而這些問(wèn)題有待大家的共同參與來(lái)解決。筆者在此提出自己的一點(diǎn)看法，希望能得到大家的認(rèn)可，謝謝！
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