關(guān)于反抵押貸款實施中的具體措施

內(nèi)容摘要：本文在反抵押貸款這一養(yǎng)老保險的全新思路基礎(chǔ)上，結(jié)合當今國際流行的資產(chǎn)證券化的融資模式，論述了反抵押貸款資產(chǎn)證券化在我國的可行性，提出反抵押貸款實施過程中的具體措施。
　　關(guān)鍵詞：反抵押貸款 資產(chǎn)證券化 特殊信托機構(gòu)
　　
　　據(jù)預測，到2030年，我國60歲以上的老齡人口將達3.09億人，占我國人口總數(shù)的21.4％，這就對增大養(yǎng)老保險基金提出了種種需求。但因我國養(yǎng)老保障體系的不夠健全，養(yǎng)老資金的積累是嚴重短缺。開拓新的養(yǎng)老保障手段成為必然。反抵押貸款作為最近興起的退休人員保障體系的有效補充，正越來越多地受到大家關(guān)注。其具體含義是借鑒家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個人所擁有的住房所有權(quán)，在退休以后將其抵押給業(yè)務(wù)開辦機構(gòu)并逐期取得貸款，用做晚年生活的養(yǎng)老費用，但其使用權(quán)在老人生命周期的后半段仍歸由老人享有。只有當老人去世后，才將該住房的產(chǎn)權(quán)及使用支配權(quán)完全轉(zhuǎn)移給特設(shè)機構(gòu)，作為貸款本息的償還。當業(yè)務(wù)開辦機構(gòu)通過反抵押貸款的形式從居民手中取得了大量的住宅，并為此而在后期的每月都需要持續(xù)穩(wěn)定地向這些客戶發(fā)放貸款，這使業(yè)務(wù)開辦機構(gòu)的資金來源遇到大的困難，也會使這些資金發(fā)生沉淀或凝固，直到數(shù)年或十數(shù)年后才可能將現(xiàn)在付出的現(xiàn)金予以收回，但目前定期的現(xiàn)金支付就很可能遇到大的支付危機。業(yè)務(wù)開辦機構(gòu)如何解決這一資金籌措問題，以使業(yè)務(wù)開辦能夠順利推行呢？借助于資產(chǎn)證券化這一金融工具，將這筆資產(chǎn)通過證券化的形式予以解脫，就是融通資金的可行舉措。
　　
　　資產(chǎn)證券化融資理論概述
　　
　　資產(chǎn)證券化（ABS，是英文“Asset-backed Securities”的縮寫）是指以融通資金為目的，將缺乏流動性，但具有共同特征和穩(wěn)定的未來現(xiàn)金收入流的信貸資產(chǎn)進行組合和信用增級（對該組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流按照一定標準進行結(jié)構(gòu)性重組），并依托該現(xiàn)金流發(fā)行可以在金融市場上出售和流通的證券的過程。
　　這種融資方式的基本過程是：項目資產(chǎn)的原始權(quán)益人將自身持有的某些流動性較差的資產(chǎn)加以分類并匯集成一系列資產(chǎn)組合，交給負有信托義務(wù)的專門機構(gòu)(SPV, Special Purpose Vehicle)，這些機構(gòu)再以這些資產(chǎn)組合的預期現(xiàn)金收入作為償債保證，利用一系列信用等級提高方式提高項目資產(chǎn)的資信等級，發(fā)行各類可以流通轉(zhuǎn)讓的證券，出售給投資者；取得發(fā)行收入后，再按資產(chǎn)買賣合同規(guī)定的購買價格把發(fā)行收入的大部分作為出售資產(chǎn)的交換支付給原始權(quán)益人，使原始權(quán)益人達到籌資的目的�！≠Y產(chǎn)證券化參與反抵押貸款業(yè)務(wù)的基本原理
　　
　　反抵押貸款資產(chǎn)證券化可行性分析
　　選擇資產(chǎn)證券化作為我國當前反抵押貸款制度改革的過渡途徑，主要是基于反抵押貸款與資產(chǎn)證券化所具有的共同之處。首先，反抵押貸款所出售的標的——房屋是不動產(chǎn)，并且具有一定的同質(zhì)性，符合資產(chǎn)證券化標的的要求；其次，反抵押貸款中出售的房屋由于都是個人所有，難以借此直接在證券市場進行融資，因此必須找一特殊機構(gòu)進行資產(chǎn)的重新組合，這正是資產(chǎn)證券化的獨特優(yōu)勢所在；第三，反抵押貸款在未來可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即合同到期住房產(chǎn)權(quán)完全移交后，SPV出售房產(chǎn)所得資金可以償付前期所發(fā)行的債券，未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流是進行資產(chǎn)證券化的必要條件之一，從而很好的保證了債券未來的本息償付；另一方面，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)證券化標的也有利于提高發(fā)行債券的信用級別。反抵押貸款的這些特點決定了其具體操作比較容易借助資產(chǎn)證券化進行。
　　
　　反抵押貸款資產(chǎn)證券化具體措施
　　建立特殊信托機構(gòu)SPV 在資產(chǎn)證券化實施初期應該建立一個獨立于政府機構(gòu)的特殊信托機構(gòu)（SPV）作為反抵押貸款實施的主體。實際運作時，符合一定條件的老人在其退休伊始即將自己所擁有的房屋所有權(quán)出讓給SPV，而房屋的使用權(quán)則在其余生內(nèi)繼續(xù)保留居住，出售住房的款項也非一次性結(jié)清，而是根據(jù)平均壽命計算支付率，按月在其存活期間均勻獲得，作為養(yǎng)老金使用，從而達到養(yǎng)老保障目的。特殊信托機構(gòu)向上游——房屋提供者進行操作以后，還應向下游資金提供者發(fā)行債券融資，這樣才能完成反抵押貸款資產(chǎn)證券化的全過程。
　　反抵押貸款資金的運用 當上下游的工作都已完成后，這個特殊的信托機構(gòu)還擔負著一個重要的任務(wù)就是如何合理運用這筆資金。首先應將融資得到的資金分成兩部分，第一部分用于按月支付老人存活期間的生活費用，由于退休以后老人的壽命長短是不確定的，導致風險和收益的不對稱，具體操作應該結(jié)合人壽保險資金運用的特點進行。作為契約型的金融機構(gòu)，養(yǎng)老基金與壽險公司有著相似的資產(chǎn)負債特點，因此可以考慮選擇人壽保險公司作為投資管理者。第二部分資金應在穩(wěn)定前提下，實現(xiàn)收益最大化。由于目前我國資本市場法律規(guī)范還不完善，市場參與者的投資理念相對滯后，因此在進入資本市場的初期，比例應控制在一個較低水平，以降低風險；隨著技術(shù)和經(jīng)驗的增多可以逐步提高投資比例。

【反抵押貸款實施中的具體措施】相關(guān)文章：

抵押貸款的合同02-16

抵押貸款合同02-15

貸款抵押合同03-13

抵押貸款申請書05-12

車輛抵押貸款合同08-24

汽車抵押貸款合同03-03

土地抵押貸款合同05-15

抵押貸款合同(15篇)02-20

抵押貸款合同15篇02-15

抵押貸款申請書10篇06-21