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論業(yè)主委員會(huì)制度的缺憾及完善
《物業(yè)管理?xiàng)l例》已實(shí)施一年有余了，它是我國第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)，標(biāo)志著中國物業(yè)管理行業(yè)步入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。但現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)管理仍存在許多問題無法可依，本文僅指出業(yè)主委員會(huì)制度的缺陷并提出幾點(diǎn)建議。
一、業(yè)主委員會(huì)制度存在的缺陷
�。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)的法律地位和性質(zhì)模糊
業(yè)主委員會(huì)簡稱“業(yè)委會(huì)”，又稱“物業(yè)管理委員會(huì)”�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）第一次把“業(yè)主委員會(huì)”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立了業(yè)主委員會(huì)制度�！稐l例》第15條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)�！倍鴮�(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位和性質(zhì)，《條例》的定性十分模糊，在理論界也有不同的表述。有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立的社團(tuán)法人。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)屬于亨有獨(dú)立的訴訟主體資格的非法人組織。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，它既不是獨(dú)立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨(dú)立訴訟主體資格。
（二）業(yè)主委員會(huì)成立的數(shù)量少
《條例》第11條明確規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作�！钡�10條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。”但是，由于《條例》對(duì)此并未做強(qiáng)制性規(guī)定，也沒有規(guī)定其不成立或不備案的法律后果，從而造成了某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會(huì)數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)報(bào)載，烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達(dá)242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而，全市830多個(gè)住宅小區(qū)，僅有50多個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)管理公司的數(shù)量相差懸殊。
�。ㄈI(yè)主委員會(huì)缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開展管理活動(dòng)
《條例》第15條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)職責(zé)，但是沒有規(guī)定其辦公經(jīng)費(fèi)的來源，從而造成了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)由于缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開展物業(yè)管理活動(dòng)。甚至，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)委員借口缺乏辦公經(jīng)費(fèi)而拒絕履行其職責(zé)的情況。而且，很多委員都很忙，只能利用業(yè)余時(shí)間進(jìn)行工作。沒有經(jīng)費(fèi)加之沒有時(shí)間成為一些委員拒絕參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的主要借口。
�。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)超越代理權(quán)、濫用職權(quán)
《條例》雖然對(duì)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性。此外，《條例》沒有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)超越大會(huì)授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力及其對(duì)此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。上述問題導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)超越代理權(quán)，甚至濫用職權(quán)損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在沒有得到業(yè)主大會(huì)的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理公司使用專項(xiàng)維修基金。一年之中小區(qū)內(nèi)的675家住戶少則分?jǐn)偟?000多元維修費(fèi)，多則近4000元。在業(yè)主們的強(qiáng)烈要求下，業(yè)主委員會(huì)才召開了部分業(yè)主會(huì)議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細(xì)帳目，支出總額及每平方米分?jǐn)偟馁M(fèi)用，但事后又杳無音信。
二、關(guān)于完善業(yè)主委員會(huì)制度的建議
（一）確定業(yè)主委員會(huì)的法律地位
我們認(rèn)為，我國現(xiàn)行法律制度下的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具有非法人團(tuán)體的性質(zhì)，有一定的民事權(quán)利能力和行為能力，也應(yīng)當(dāng)具有訴訟能力。首先，《條例》第16條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。而不是按照《社團(tuán)法人登記管理辦法》的規(guī)定在民政部門辦理登記。即明確了業(yè)主委員會(huì)不屬于社團(tuán)法人。
其次，在我國的立法和司法實(shí)踐中，非法人團(tuán)體（或稱非法人組織）已成為實(shí)際存在的第三類民事主體。學(xué)者通說也認(rèn)為非法人團(tuán)體雖然不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，但具有一定的民事權(quán)利能力和民事行為能力，我國《民事訴訟法》第49條也規(guī)定了“其他組織”可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。備受矚目的《中國物權(quán)法草案》第113條也規(guī)定，管理委員會(huì)和管理人具有當(dāng)事人能力，可以獨(dú)立充任原告或被告。由此可以看出，《中國物權(quán)法草案》亦傾向于將業(yè)主管理委員會(huì)納入“非法人組織”予以規(guī)制，并賦予其訴訟當(dāng)事人的地位。這無疑是對(duì)我國《民法通則》中民事主的一個(gè)突破，亦是民法理論研究對(duì)實(shí)踐的積極回應(yīng)。從實(shí)踐看，既然法律規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)有獨(dú)立的職責(zé)，就應(yīng)為其履行職責(zé)提供充分的司法救濟(jì)，否則對(duì)其行使職責(zé)無疑是非常不利的。
�。ǘ⿲�(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化
首先，確立業(yè)主委員會(huì)聘任制。業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)聘任，并由業(yè)主大會(huì)向其頒發(fā)寫明代理權(quán)范圍的授權(quán)書。它的委員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若不是業(yè)主，則必須是具有專業(yè)知識(shí)和技能的專家。
其次，確定適當(dāng)?shù)钠钙�。聘期過長，則易招致惰性，不利于積極有效地開展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況。過短則又會(huì)因委員變動(dòng)頻繁，致使業(yè)主委員會(huì)的工作缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，也不利于自身的管理。
�。ㄈ┮�(guī)范業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主關(guān)系
加強(qiáng)全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)。首先，盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，增強(qiáng)可操作性�，F(xiàn)行的物業(yè)管理制度雖然就業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該向業(yè)主大會(huì)承擔(dān)的職責(zé)有了原則性的規(guī)定，但對(duì)于更細(xì)化的職責(zé)，法律法規(guī)則缺少相應(yīng)的規(guī)定。為了減少此類糾紛的發(fā)生，有必要對(duì)其職責(zé)做出更詳細(xì)的規(guī)定。其次，確立業(yè)主委員會(huì)定期報(bào)告制度，使其接受全體業(yè)主的監(jiān)督。全體業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的行為負(fù)責(zé)，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)的委員也應(yīng)該向全體業(yè)主盡善管理人的責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作，接受其監(jiān)督。若業(yè)主大會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)超越代理權(quán)的范圍行事，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時(shí)，可以隨時(shí)依照其協(xié)議解聘業(yè)主委員會(huì)委員，拒絕承認(rèn)其行為對(duì)全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)。
河南省舞陽縣人民法院·劉迎鴿
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